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CBRE Tendencias 2009

  1. informe inmobiliario 2009 tendencias 2009

  3. tendencias 2009 informe inmobiliario

  4. Oficinas en espaÑa cB RichaRd ellis s.a. MadRid palMa de MallORca Edificio Torre Picasso Avda. Comte de Sallent, 2 Plantas 24 y 27 Esquina 31 de diciembre Plaza Pablo Ruiz Picasso, 1 07003 Palma de Mallorca 28020 Madrid Tel.: +34 971 45 67 68 Tel.: +34 91 598 19 00 Fax: +34 971 45 68 98 Fax: +34 91 556 96 90 mallorca@cbre.com madrid@cbre.com MÁlaga BaRcelOna Edificio Málaga Plaza Edificio Testa Diagonal Don Cristián, 2-4 Avda. Diagonal, 605, 8º-1ª Planta 1ª, ofic. 2 08028 Barcelona 29007 Málaga Tel.: +34 93 444 77 00 Tel.: +34 95 207 07 10 Fax: +34 93 419 02 85 Fax: +34 95 207 17 05 barcelona@cbre.com malaga@cbre.com Valencia MaRBella Paseo de la Alameda, 35 bis Edificio Golden 3º dcha. Avda. Ricardo Soriano, 72 46023 Valencia Planta 1ª Tel.: +34 96 316 28 90 29600 Marbella Fax: +34 96 316 28 91 Tel.: +34 95 276 51 30 valencia@cbre.com Fax: +34 95 276 58 30 marbella@cbre.com ZaRagOZa Paseo de la Independencia, casaBlanca 21, 1º centro (MaRRuecOs) 50001 Zaragoza 93, Boulevard Al Massira Tel.: +34 976 48 46 35 Al Khadna, 1 er étage Fax: +34 976 48 46 33 20000 Casablanca zaragoza@cbre.com Marruecos Tel.: +212 (0) 22953250 Fax.: +212 (0) 22364238 casablanca@cbre.com 4

  5. intROducciÓn página 8 1 fiRMa inVitada: nORMan fOsteR página 12 2 MeRcadOs inteRnaciOnales página 22 3 página 50 aRQuitectuRa sOsteniBle 4 sOsteniBilidad Y eneRgÍa página 60 BaRÓMetRO 5 7 página 100 inVeRsORes Y entidades financieRas página 70 6 tendencias del MeRcadO página 84 Tendencias 2009 5

  6. a la BÚsQueda de RefeRencias editORial seRgiO aceReda Director de Marketing y Comunicación CB Richard Ellis España 6 fiRMas Un enfoque que mire hacia la sostenibilidad puede proporcionar el empuje decisivo

  7. Ha transcurrido un año desde que Las turbulencias financieras del En la actualidad, no en este mismo informe se advertía verano de 2007 y el estallido de solamente está en cuestión un de un cambio de escenario. Es la crisis de las hipotecas locas determinado modelo de negocio evidente que la situación ha han tenido un inusitado poder inmobiliario, o una manera de propagación. La sucesión de de hacer banca. Para bien o empeorado desde entonces. Nos malas noticias ha desembocado para mal, hoy también está en encontramos probablemente en en una crisis globalizada, que cuestión gran parte del modelo pleno seísmo, con un panorama amenaza con infectar al conjunto socioeconómico imperante en las sombrío y oscuros indicios allá de lo que los economistas últimas décadas. donde se dirija la mirada. denominan economía real. En este punto, un enfoque que Así las cosas, nos encontramos mire hacia la sostenibilidad en mitad del túnel. Apretamos como referencia central puede los dientes y conjeturamos proporcionar el empuje decisivo. qué ha podido llevarnos a Una manera de mejorar poco esta situación, pero seguimos a poco nuestro entorno físico, sin saber muy bien ni hacia medioambiental y económico; de dónde nos dirigimos y por qué, contribuir, desde lo más pequeño ni cuándo llegaremos a ese hasta lo más grande, según la incierto punto de destino. Hay responsabilidad de cada cual, momentos en que quizá sea más para mejorar las condiciones en útil formularse las preguntas que vivimos y trabajamos. De adecuadas que disponer de mejorar, en definitiva, la manera alguna respuesta. Necesitamos en la que las personas nos referencias. organizamos. Estamos en transición. La Sobre esa base, el informe que magnitud del cataclismo es tal, tiene en sus manos desarrolla un que tanto en lo político como doble propósito: por una parte, en lo social, y por supuesto en aportar luz en el ámbito del lo económico, las cosas ya han desarrollo sostenible; por otra, empezado a cambiar. Tendencias mostrar la visión de nuestros 2009 supone un intento de clientes, la aplicación práctica de avanzar enfoques de futuro en las ideas y los proyectos puestos los ámbitos del urbanismo, la en marcha. Son los mejores arquitectura, las inversiones, las ejemplos para encarar el futuro empresas y los mercados. con realismo, y también con esperanza y optimismo. Sin ánimo de ser dogmáticos, creemos que la sostenibilidad puede constituir un elemento central de ese necesario cambio. Sostenibilidad aplicada a la forma en que organizamos nuestras ciudades y nuestras empresas; a los planes de negocio y las estrategias de crecimiento; al medio ambiente. Sostenibilidad para que las acciones que acometamos ahora no condicionen dramáticamente el futuro de las generaciones venideras. Tendencias endencias 2009 7 Un enfoque que mire hacia la sostenibilidad puede proporcionar el empuje decisivo

  8. sentidO cOMÚn. sentidO sOcial. sentidO del huMOR En las elecciones generales de 1977, mi padre presentó su candidatura al Senado en representación de UCD bajo el siguiente slogan: Sentido común, sentido social. intROducciÓn eduaRdO feRnÁndeZ-cuesta Presidente CB Richard Ellis España 8 intROducciÓn El salario variable de los directivos se basará en la capacidad de generar un beneficio sostenible a medio y largo plazo

  9. Tendencia A. El salario variable de los colectivos antes citados se basará en la capacidad de generar un beneficio sostenible a medio y largo plazo. Situación pasada B. Los planes de negocio de algunas compañías eran inexistentes, confusos o poco realistas. Algunos han omitido posibles salidas o planes alternativos ante un cambio brusco de mercado. Tendencia B. Los planes de negocio y de financiación serán muy transparentes, realistas, basados en estudios rigurosos del cash flow y con una visión a medio y largo plazo. Situación pasada C. Algunos gestores no disponían de la cualificación ni humildad necesaria para desempeñar su responsabilidad con todas las garantías. lOs planes de negOciO Y de financiaciÓn seRÁn MuY tRanspaRentes, Realistas, Cuando, enfrentándome al virtudes nos ha llevado a la BasadOs en estudiOs RiguROsOs papel, intento analizar las situación actual de crisis y del cash flOw Y cOn una VisiÓn tendencias que marcarán, a cómo, creo y espero que las a MediO Y laRgO plaZO mi entender, la evolución del cualidades citadas nos servirán mercado inmobiliario de los para superar el momento de próximos años y quizás de zozobra que vivimos. la economía y de la sociedad española, me he acordado de sentidO cOMÚn las expresiones antes citadas. Situación pasada A. La Sentido Común, Sentido Social, retribución variable de y añadiría una tercera idea: algunos directivos de Sentido del Humor. entidades financieras, Intentaré explicar en esta compañías de capital introducción con algunos riesgo, fondos, etc. se ejemplos básicos cómo la falta basaba en la facturación de aplicación de estas tres o volumen de negocio. El salario variable de los directivos se basará en la capacidad de generar un beneficio sostenible a medio y largo plazo Tendencias 2009 9

  10. eduaRdO sentidO cOMÚn. sentidO feRnÁndeZ-cuesta sOcial. sentidO del huMOR Presidente CB Richard Ellis España Tendencia D. El trabajador y empresario tenderá a contribuir al éxito sostenible de su empresa, teniendo como máximas la calidad de su trabajo y la perdurabilidad de sus clientes. Situación pasada E. El oportunismo y la improvisación de una parte minoritaria han dejado sin resolver problemas estructurales de nuestro país. Tendencia E. La sociedad civil reaccionará y exigirá a los políticos aportar soluciones basadas en un modelo educativo, económico y social, sostenible, integrador, coherente y responsable. Aires frescos y puros parece que han llegado ya a la sociedad americana. Aquí en España necesitamos líderes en todos los ámbitos que puedan dar un sentido verdadero a las el tRaBajadOR Y eMpResaRiO Tendencia C. El profesional palabras democracia, libertad, tendRÁ cOMO MÁxiMas bien preparado, capaz de oportunidad y esperanza, la calidad de su tRaBajO gestionar equipos y personas que son el eje del discurso Y la peRduRaBilidad con responsabilidad, político de Obama. de sus clientes eficiencia y visión a largo plazo se impondrá en el sentidO del huMOR próximo futuro. Situación pasada F. La cultura del dinero, la ley sentidO sOcial del mínimo esfuerzo, la Situación pasada D. Algunas carencia de valores, la falta normas éticas y deontológicas de arraigo familiar, son en muy extendidas pasaron ocasiones elementos que a segundo plano, y el contribuyen a acentuar las enriquecimiento personal crisis económicas. En todo el llegó a ser uno de los ejes fundamentales en el que basaban su actuación algunos empresarios y trabajadores. 10 intROducciÓn De esta crisis saldremos poco a poco, paso a paso

  11. intROducciÓn mundo hemos visto ejemplos destino y luchar con fuerza Pienso que si aplicamos los de estas lacras durante los para alcanzar nuestras metas. tres sentidos que han guiado últimos años. También en Las empresas deben articular este artículo, avanzaremos en nuestro país. planes sólidos y estables. la buena dirección. Debemos Tendencia F. Volveremos a Planes que tengan bien mantener la esperanza, la calibrar la importancia de las balanceados los intereses de ilusión, el optimismo y pensar, pequeñas cosas que nos hacen los trabajadores, clientes y y nunca ha sido tan cierto reír, vibrar y disfrutar. accionistas. como ahora, que una crisis La familia volverá a ser Las instituciones políticas, supone también una fantástica ese valor refugio, sólido, sociales y económicas oportunidad. irreemplazable y transmisor deberán actuar con rigor, de valores. profesionalidad y verdadero Aprenderemos a relativizar sentido de Estado, ofreciendo y contextualizar nuestros soluciones inteligentes que, teóricos éxitos o fracasos como país unido, nos permitan y afrontaremos nuestra competir y vencer a otras existencia con un punto economías de nuestro entorno. añadido de humor y alegría. a MOdO de cOnclusiÓn Sí, hay crisis. Es importante. Será estudiada por nuestros hijos y nietos como el crash de octubre de 2008. Mensaje positivo: de las crisis se sale y vuelven los períodos de bonanza. Mi opinión es que de esta crisis saldremos poco a poco, paso a paso. La recuperación no se producirá ni al mismo tiempo, ni con la misma intensidad en los diferentes países o empresas. Creo que es importante que todos hagamos nuestros deberes y los hagamos bien. Los individuos y las familias tienen que hacer su plan de negocio y establecer sus objetivos a medio y largo plazo. Debemos intentar controlar e influenciar nuestro De esta crisis saldremos poco a poco, paso a paso Tendencias 2009 11

  12. El prestigioso arquitecto y presidente de Foster & Partners, Norman Foster, explica el modelo de la ciudad de Masdar, en Abu Dhabi, única por el desarrollo de energías alternativas que benefician al medio ambiente. 12

  13. firma invitada 1 Tendencias 2009 13

  14. masdar: La Ciudad deL futuro Como muchos países de Oriente Medio, Abu Dhabi ha basado su economía actual en la producción petrolífera. No obstante, se trata de un país único en la región a la hora de reconocer que debemos desarrollar modelos de energías alternativas si queremos reducir el impacto que el estilo de vida y la sociedad generan sobre el medio ambiente. La iniciativa de Masdar en Abu Dhabi fue creada con el objetivo de promover soluciones ener- géticas renovables aplicando investigación y desarrollo, y de la creación de un modelo norman foster que asegure la energía futura Fotografía hecha por Carolyn Djanogly Presidente en un contexto general de Foster & Partners sostenibilidad. En términos globales, Masdar tiene una significación de gran alcance que lleva al diseño ha- cia una perspectiva holística. No se trata de concebir edificios individualmente, aspecto im- portante que se debe considerar. En lugar de eso, se trata de ob- servar la imagen completa. Si el consumo de energía es una consecuencia de la demanda, entonces se podría argumentar 14 firma invitada No se puede separar el aspecto energético del arquitectónico y del planeamiento urbanístico

  15. que la demanda es una conse- cuencia del diseño (y al final todo en el mundo resulta un acto consciente de diseño). En ese sentido no se puede separar el aspecto energético del arqui- tectónico y del planeamiento urbanístico: la arquitectura se concreta en edificios y el pla- neamiento urbanístico en infra- estructuras. Estos dos elementos suelen ser considerados de forma aislada, pero Masdar los considera conjuntamente como elemento central de su plantea- miento. Y eso solamente puede hacerse a nivel del planeamien- to de la propia comunidad. nos damos cuenta de que el masdar tiene una Ésta es la importancia crítica de transporte representa un 35 por signifiCaCiÓn de gran Masdar en el contexto global. ciento del total del consumo y aLCanCe que LLeva los edificios un 44 por ciento. aL diseÑo haCia una urBaniZaCiÓn Existe una interacción crítica perspeCtiva hoLÍstiCa Otra forma de describir este entre los dos en términos de proceso es urbanización, en- diseño. Al estudiar la población tendiendo por este concepto la mundial y su redistribución, tendencia de las personas a vivir resulta significativo señalar que como China (una relación de 1 en grandes urbes. Si analizamos este proceso de urbanización a 10). No fue hace tanto tiempo lo que urbanización quiere está cambiando rápidamente. (en 1939), cuando Londres era decir, en una sociedad industria- En la actualidad viven en las la ciudad más populosa del lizada, y analizamos al mismo ciudades más personas que en mundo, con una población de tiempo el consumo de energía, ningún otro momento de la 8,6 millones de habitantes. En historia de la civilización, y este la actualidad Londres ha sido patrón de comportamiento está ampliamente sobrepasada por acelerándose día a día. Lo que mega-ciudades que exceden los supuso 200 años en Europa o 15 millones de habitantes. Esta Norteamérica está suponiendo situación nos lleva a preguntar- hoy apenas 20 años en países nos: ¿cuáles son los modelos de No se puede separar el aspecto energético del arquitectónico y del planeamiento urbanístico Tendencias 2009 15

  16. masdar: La Ciudad norman foster deL futuro Presidente Foster & Partners crecimiento para estas nuevas capaz de elevar el ánimo, enton- BenefiCio ciudades? ¿Cómo adaptamos las ces no está cumpliendo parte de medioamBientaL comunidades existentes para su misión principal. En segundo No obstante, resultaría erróneo acoger poblaciones en fase de lugar, para ser sostenible, es centrarse únicamente en los aspec- gran crecimiento? necesario construir a largo pla- tos tecnológicos. Existe un gráfico En primer lugar, desde una zo. La flexibilidad es un factor piramidal muy sencillo que señala perspectiva optimista, diría que clave. Masdar ha empezado a que el mayor beneficio medioam- creer en un futuro sostenible es planearse en 2008 y se prevé su biental procede de la inversión confiar en que el resultado será finalización en 2018, por lo que financiera más pequeña: de hecho, un mundo mejor para todos. La tiene que ser capaz de responder procede de las decisiones iniciales ciudad del futuro tiene que ser a los nuevos avances tecnológi- acerca de la orientación y la forma un lugar mejor para vivir y para cos que tendrán impacto en la que deben tener las ciudades. Esto trabajar. Si Masdar o cualquier forma en la que viviremos en los es igualmente válido para los edi- otra iniciativa sostenible no da próximos diez años e incluso ficios individuales que configuran como resultado un lugar mejor, más allá (cosas que todavía no la ciudad. A medida que te mue- si no es una ciudad en la que hemos inventado y que solamen- ves hacia el vértice de la pirámide se quiera vivir o visitar, si no es te podemos imaginar). (para activar más controles) el be- neficio medioambiental se reduce. En cualquier caso, en algún lugar en el medio de la pirámide, a tra- vés de controles pasivos, como la generación de zonas de sombra, el aprovechamiento de la luz del día y de la ventilación natural, se pue- de añadir valor a la inversión. En la actualidad, las contribuciones más pequeñas de los costes más altos están relacionadas con los nuevos sistemas, como es el caso de los sistemas fotovoltaicos. Por 16 firma invitada Un gráfico piramidal señala que el mayor beneficio medioambiental procede de la inversión financiera más pequeña

  17. existe una reLaCiÓn CruCiaL en tÉrminos urBanÍstiCos entre Consumo de energÍa y densidad de poBLaCiÓn supuesto, esta situación cam- un coche extraordinariamente biará. En los próximos cinco o bien diseñado, que consume diez años este diagrama muy muy poco combustible, pero probablemente se describirá en estar habitualmente atrapado términos diferentes. en un atasco). eL transporte energÍa y densidad con zonas peatonales de gran En cualquier caso, incluso si de poBLaCiÓn calidad. Este tipo de ciudades pudiéramos alcanzar el punto Existe una relación crucial en (Ginebra, Zúrich, Copenha- en el que pudiésemos diseñar términos urbanísticos entre con- gue) llegan a ser importantes un edificio que no consumiese sumo de energía y densidad de destinos turísticos. En cualquier nada de energía, todavía ten- población. Las ciudades de me- ranking de calidad de vida están dríamos un problema. Porque nor densidad, con crecimiento en lo alto de la tabla. Curiosa- debemos tener en cuenta el descontrolado, son grandes con- mente, Hong Kong, una de las transporte. Si analizamos el sumidores de energía per cápita. ciudades del mundo con mayor dato del 35 por ciento en con- En el otro extremo, las ciudades densidad, cuenta con la espe- sumo de energía que genera el con mayor densidad cuentan ranza de vida más alta. Móna- transporte, podemos observar con niveles bajos de consumo co, también con una muy alta que la mayor parte de ese por- de energía. En algún lugar en el densidad, mantiene uno de los centaje (un 26 por ciento) se medio de estos extremos existe niveles de afluencia más altos consume en desplazamientos un equilibrio interesante, que da del mundo, incluso cuando una diarios del hogar al trabajo. Si como resultado una ciudad de gran parte de sus hogares son añadimos ese dato al 44 por alta densidad, con crecimiento segunda residencia. ciento de consumo generado económico y con un alto índice Se podría polarizar y asegurar por los edificios, tenemos de calidad de vida. Esa ciudad que las viejas ciudades son aproximadamente un 70 por cuenta con diferentes tipos de ciento del total de energía con- usos: es socialmente diversa, la sumida que se genera en la in- gente vive y trabaja en el mismo teracción diaria entre edificios entorno, está bien comunicada y sistemas de transporte. Ob- por redes de transporte y cuenta viamente tenemos que observar este patrón de consumo desde un punto de vista integrado si queremos reducir esta cifra (no hay que olvidar que existen complicados factores en juego: por ejemplo, es posible tener Un gráfico piramidal señala que el mayor beneficio medioambiental procede de la inversión financiera más pequeña Tendencias 2009 17

  18. masdar: La Ciudad norman foster deL futuro Presidente Foster & Partners aquéllas que se han desarrolla- do durante los últimos 1.000 años y las nuevas, las que quizá llevan menos de 100 años (la misma antigüedad que tiene el coche moderno). ¿Qué pode- significativamente más altas que mos aprender de estos modelos los habituales grandes desarro- de ciudades? Si tomamos una llos actuales. La población que ciudad nueva, como Detroit, y vive en esas zonas tiene acceso la comparamos con una vieja, a redes de transporte público, como Copenhague, podemos puede ir caminando al teatro encontrar que la ciudad vieja o al restaurante, cuenta con tiene el doble de densidad de parques y amplias áreas de uso población que la nueva, y que público. Estos atributos tienen la diferencia en consumo de un valor real, que se refleja combustible es de 1 a 10. Tam- habitualmente en los precios bién encontramos esa relación de las propiedades. de 1 a 10 en términos de índice de calidad de vida si compara- Cero emisiones mos el centro de Detroit con el La aspiración de Masdar es centro de Copenhague, a favor crear una comunidad de alta de esta última. densidad de población, aco- Curiosamente, si analizamos las gedora y agradable, con un densidades, podemos ver que balance carbono neutral que Mónaco tiene aproximadamente genere cero emisiones. Alcanzar 16.000 habitantes por kilómetro ese objetivo en cualquier zona cuadrado y Hong Kong 17.000. climática, en cualquier país del Las áreas más deseadas de la mundo, sería un gran reto. En ciudad de Londres (Mayfair, un entorno como el desierto es Chelsea, Knightsbridge) tienen especialmente exigente: real- densidades extraordinariamente mente lo comparo al reto de similares a estas ciudades. No poner un hombre en la luna. obstante, si alguien dice que la Masdar ocupa una zona de 700 respuesta está en la alta den- hectáreas, tendrá una población sidad de población, la gente de 90.000 habitantes y será tiende a pensar que va a ser desarrollada en varias fases necesario hacer sacrificios, lo durante los próximos diez años. cual anticipa un mal escenario El punto de partida fue analizar futuro. Por esa razón resulta los asentamientos árabes tradi- crítico aprender lecciones del cionales, que invariablemente pasado. Si analizamos esas zo- nas más deseables de Londres encontramos que están construi- das en base a altas densidades de población en relación a las áreas más pobres de la ciudad, y 18 firma invitada El suelo que rodea la ciudad será utilizado para cultivar energía renovable

  19. se trabaja y se vive allí, se puede misma forma que se cambian los encontrar cualquier cosa necesa- elementos de un avión respetan- ria al alcance de la mano. do su estructura. En el sur de la ciudad, el viento energÍas renovaBLes del desierto activará aerogenera- El suelo que rodea la ciudad dores para producir energía adi- será utilizado para cultivar cional. Los tubos de evacuación energía renovable para utili- térmica se integrarán dentro de zación de la comunidad y esta los edificios para proporcionar organización tendrá un balance agua caliente, y se está evaluan- son muy compactos y organiza- carbono neutral anual. La do la viabilidad de realizar un dos de tal manera que los edifi- ciudad depende de una serie de pozo geotérmico para generar cios aportan sombra y zonas de estrategias de energía renovable, una fuente constante de agua o circulación de aire frío. La for- que incluye el uso extensivo vapor a altas temperaturas que ma en la que la sombra puede de tecnología fotovoltaica y de ser utilizada y la calidad de los un campo eólico, ambos para espacios públicos es obviamen- proveer de energía durante la te una decisión fundamental fase de construcción y durante de diseño y tiene un impacto el resto de la vida de la ciudad. significativo en el consumo Todos los tejados y parasoles se- de energía. rán equipados con paneles foto- La ciudad está completamente voltaicos para cosechar energía, integrada (no hay zonas sepa- fácilmente reemplazables en el radas para usos industriales y futuro para modernizarlos, de la culturales). La Universidad y los negocios tradicionales están integrados en el corazón de la comunidad, así como las activi- dades de ocio y entretenimien- to. Existe una senda verde por toda la ciudad que enlaza con pequeños parques y plazas. Si masdar oCupa una Zona de 700 heCtÁreas, tendrÁ una poBLaCiÓn de 90.000 haBitantes y serÁ desarroLLada en varias fases durante Los prÓximos dieZ aÑos El suelo que rodea la ciudad será utilizado para cultivar energía renovable Tendencias 2009 19

  20. masdar: La Ciudad norman foster deL futuro Presidente Foster & Partners a su vez mueve un sistema de refrigeración de 24 horas al día. Por toda la ciudad, las aguas sobrantes serán apartadas y recicladas. Estas aguas se enri- quecerán con fertilizantes para abonar los campos de cultivo circundantes. El excedente se empleará en una planta para la generación de energía adicio- nal. Los campos de cultivo que bordean la ciudad constituyen también un elemento paisajís- tico que proporciona un filtro natural contra las tormentas de arena, muy frecuentes en esta región. Durante la primavera y el princi- pio del verano, el clima en Abu Dhabi es generalmente muy agra- dable. Pero en las semanas cen- trales del verano el calor se hace muy incómodo. En el exterior, en las zonas sin sombra, la tempe- ratura puede alcanzar los 60 o C ó 70 o C. No obstante, si analizamos los elementos arquitectónicos propios de la zona (como las columnatas, cuya sombra ofrece un respiro contra el sol) pode- mos ver que la temperatura des- ciende significativamente, por debajo de unos soportables 50 o C. Yendo un poco más allá e introduciendo elementos vegeta- les, cubiertas verdes y agua, no solamente ayudamos a elevar el ánimo, sino que contribuimos a 20 firma invitada Masdar es especialmente interesante porque ofrece un proyecto para la sostenibilidad en el siglo XXI

  21. bajar la temperatura. Otros ele- en tÉrminos mentos de la arquitectura local, de densidad de como las chimeneas térmicas, poBLaCiÓn, masdar es, que generan corrientes de aire proporCionaLmente, frío, pueden también ayudar a ComparaBLe a modificar este microclima. veneCia, una Ciudad ControL pasivo LiBre de vehÍCuLos deL CLima Todos estos elementos han sido reinterpretados en términos actuales y aplicados en Masdar para crear un sistema general de control pasivo del clima. Adi- El avance tecnológico será de tal cionalmente, tienen el efecto de magnitud que los pasajeros po- prolongar la temporada templa- drán solicitar el servicio a través da en la ciudad. del teléfono móvil y recibirlo a Curiosamente, en términos de los pocos minutos. La red TRP densidad de población, Masdar se encuentra situada a un nivel es, proporcionalmente, com- inferior, junto con la red de dis- parable a Venecia, una ciudad tribución de productos, recogida libre de vehículos. En Masdar de residuos y distribución de sosteniBiLidad el automóvil y todos los siste- infraestructuras, lo cual supone en eL sigLo xxi mas de transporte basados en que la red de calles peatonales Si llevamos el foco un poco más combustibles fósiles se dejan en cuenta con absoluta prioridad. lejos, lo que hace que Masdar los alrededores de la ciudad. En Las estaciones TRP están distri- sea especialmente interesante su lugar, se viaja a través de un buidas uniformemente a lo largo es el hecho de que ofrece un tren eléctrico en superficie o a de toda la ciudad para garantizar proyecto para la sostenibilidad través de uno de los vehículos que la máxima distancia cami- en el siglo XXI, no solamente en de transporte rápido personal nando entre paradas sea de 150 Abu Dhabi o en Oriente Medio, (TRP), diseñados especialmente metros. Y las calles con sombra sino en todo el mundo. En esen- para la ciudad y alimentados a y los paseos permiten caminar cia, su diseño surge del hecho través de instalaciones fotovol- sin problema. de reconocer que, para sobrevi- taicas. Estos vehículos tienen Masdar está estratégicamente vir, tenemos que cambiar, y con las ventajas del taxi o del auto- situada cerca del aeropuerto ese cambio podremos alcanzar móvil privado, con la diferencia internacional y con accesos a las una mejor forma de vida. Ima- de que no tendrán conductor y principales redes de transporte ginemos una ciudad de este estarán completamente automa- existentes así como a la futura tipo en un entorno americano, tizados a través de un sistema red ferroviaria de alta velocidad europeo u oriental y aunque inteligente de control que per- que circulará por la costa y a la externamente sea diferente, su mitirá tomar la mejor ruta posi- conexión ferroviaria hacia Abu filosofía interna será la misma. ble entre dos direcciones. Dhabi y a la playa de Al Raha. Es clásico el ejemplo de la nece- Lo cual significa que será posi- sidad de pensar globalmente y ble entrar y salir de la ciudad actuar localmente. Y nunca este sin depender del vehículo. De pensamiento ha sido más nece- nuevo, la imagen completa. sario que en la actualidad. Masdar es especialmente interesante porque ofrece un proyecto para la sostenibilidad en el siglo XXI Tendencias 2009 21

  22. La crisis hipotecaria en EE.UU. ha provocado una recesión económica en la mayoría de los países, y los cambios en los mercados financieros han repercutido sobre el mercado inmobiliario comercial europeo. MERCADOS INTE RNACIONALES 22

  23. 2 MERCADOS INTE RNACIONALES Tendencias 2009 23

  24. La crisis hipotecaria ¿EL DESpuNTAR subprime estadounidense del verano de 2007 DE uNA NuEvA ha provocado una de las más intensas y globalizadas restricciones ERA INMObILIARIA internacionales del crédito, lo que a su vez ha EuROpEA? desembocado en recesión económica en la mayoría de los países europeos y mundiales. DE WALL STREET AL HIgH STREET Al escribir este informe, en las postrimerías de octubre de 2008, la situación se mantiene volátil y confusa. Sin embargo, parece incuestionable que los dramáticos cambios a los que hemos asistido en los mercados financieros han repercutido significativamente (y van a seguir haciéndolo) sobre el mercado inmobiliario comercial europeo. Muchos aspectos se han visto afectados, incluidos el volumen de las operaciones de inversión y sus precios, la deman- da de superficies para servicios financieros y otras muy diversas secuelas debidas a la ralentiza- ción económica. NICk AxfORD Director de Research DESCENSO DEL vOLuMEN CB Richard Ellis EMEA DE INvERSIONES (Europa, Oriente Medio y África) En primer lugar, ha habido un claro impacto sobre la actividad y los precios del mercado de inversión. Como se aprecia en el cuadro de la página siguiente, el volumen de las transacciones ha caído sustancialmente en toda Europa. Sobre un promedio de unos 60.000 millones de euros invertidos trimestralmente tanto en 2006 como 2007, en los dos primeros trimestres de 2008 la media se redujo a menos de la 24 MERCADOS INTERNACIONALES El volumen de las transacciones ha caído sustancialmente en toda Europa

  25. mitad. Una reducción tan drás- Mercado de inversión inmobiliaria en Europa. tica obedece a distintos factores. Durante esos dos primeros años, 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 la mayor parte de las inversiones Q1 06 europeas se financió con deuda, Q2 06 habitualmente en proporciones Q3 06 del 85 por ciento e incluso supe- Q4 06 riores. A medida que los cambios Q1 07 se extendieron por los principales mercados de capitales, financiar Q2 07 esa deuda se fue haciendo cada Q3 07 vez más caro y difícil. Mientras Q4 07 escribo este artículo, empiezan Q1 08 a vislumbrarse indicios de que Q2 08 los numerosos planes de rescate Q3 08 bancarios han empezado a liberar el mercado del crédito, si bien es MILLONES DE EuROS MEDIA TRIMESTRAL 2006-07 = 60.000 MILLONES DE EuROS probable que pase algún tiempo Fuente: CB Richard Ellis, Property Data, VastGoedMarkt, KTI antes de que se recuperen volú- menes significativos de préstamo. Por consiguiente, muchos de los inversores que recurrían al endeu- fondos soberanos y los fondos MuCHOS DE LOS INvERSORES quE damiento han desaparecido de la inmobiliarios alemanes (los So- RECuRRÍAN AL ENDEuDAMIENTO lista de potenciales compradores. vereign Wealth Funds, SWF, y HAN DESApARECIDO DE LA LISTA Sin embargo, no se aprecia una los German Open-Ended Funds, auténtica escasez de inversores GOEF), que reunían unos 60.000 DE pOTENCIALES COMpRADORES con liquidez dispuestos a in- millones de euros, así como vertir en el mercado cuando lo otros inversores institucionales, consideren oportuno. A comien- fondos inmobiliarios sindicados CAMbIO DE CRITERIO los GOEF iban a ser la más activa zos de 2008, calculábamos que y compañías cotizadas, con unos INvERSOR fuente de adquisiciones a corto había unos 250.000 millones 190.000 millones de euros dis- Estimamos, por tanto, que el nivel plazo, esa opción parece ahora de euros interesados en entrar ponibles. En este último grupo de liquidez para posibles inver- menos probable. Los fondos so- en el sector. Comprendían los de inversores se incluían tam- siones sigue siendo significativo, beranos se han visto sometidos bién los mucho más cortoplacis- aunque sus características han a presiones de distinto tipo: tas fondos de oportunidad, con cambiado en los últimos meses. sus anteriores inversiones en el unos 30.000 millones de euros. Si podía pensarse que los SWF y sector financiero se demostraron El volumen de las transacciones ha caído sustancialmente en toda Europa Tendencias 2009 25

  26. ¿EL DESpuNTAR DE uNA NuEvA NICk AxfORD Director de Research ERA INMObILIARIA EuROpEA? CB Richard Ellis EMEA (Europa, Oriente Medio y África) LA pRINCIpAL sector se consideraba una zona se- CARACTERÍSTICA gura en tiempos inciertos, donde DEL MERCADO los inversores preferían preservar INMObILIARIO su capital antes que arriesgarse EuROpEO HA SIDO por rentabilidades elevadas. Todo Ambos segmentos creen que los esto ha cambiado con la garantía precios van a seguir descendien- LA INACTIvIDAD de todos los depósitos bancarios do, como podría corroborar que suscrita por el Gobierno alemán a en la mayoría de mercados aún no comienzos del pasado octubre, lo exista un porcentaje significativo que empieza a provocar la salida de vendedores en dificultades fi- de capital desde los fondos inmo- nancieras. Ahora bien, ¿de dónde biliarios hacia un sector bancario provendrían esos vendedores? costosas, y el crecimiento de sus libre de riesgos. Aunque intervie- portafolios les ha ocasionado nen otros muchos factores, podría fuENTES DE vENTAS una brusca depreciación en línea pensarse en el cierre temporal de Las principales consecuencias con la bursátil. Además, muchos un número considerable de estos de la crisis crediticia han sido de estos fondos se crearon para fondos antes de que se genera- el súbito recorte del volumen invertir ingresos suplementarios licen retiradas de capital. Para disponible de financiación y su obtenidos de la venta de recursos el mercado en su conjunto, esto encarecimiento. En los últimos naturales, especialmente del pe- supondría que los fondos inmobi- años, las inversiones inmobilia- tróleo, cuyo precio se ha reducido liarios alemanes pueden pasar de rias han recurrido al endeuda- casi a la mitad en las postrimerías compradores a vendedores poten- miento; la inmensa mayoría de de 2008, con la consiguiente ciales de activos, al menos duran- las transacciones emplea algún reducción del flujo de capitales. te los próximos seis meses. tipo de apalancamiento, que Todo parece indicar que se mos- Con todo, la principal caracte- en algunos casos ha llegado a trarán menos activos de lo que rística del mercado inmobiliario superar el 90 por ciento. Junto a podía pensarse hace unos meses. europeo ha sido la inactividad. los fondos inmobiliarios, vulne- Los fondos inmobiliarios alema- Aquellos inversores que buscan rables a las salidas de capital, el nes están también inmersos en un las mejores condiciones para segmento de inversores de alto entorno cambiante, debido sobre comprar no tienen prisa por ha- apalancamiento será la principal todo a las iniciativas de su gobier- cerlo. Cada vez asignan más valor fuente de ventas angustiadas no. Después de las dificultades a disponer de liquidez, porque por dos razones principales. durante 2005 y 2006, estos fondos entienden que no será fácil repo- La primera implica que, tanto si se han reestructurado con éxito y nerla, y prefieren mantenerse a la la deuda es privada (una conven- los inversores vuelven a confiar expectativa, tal y como expresa el cional financiación hipotecaria en ellos, de tal modo que desde dicho mantengamos la pólvora bancaria) como pública (titu- comienzos de 2007 han vuelto a seca. Un comportamiento similar lizada en cédulas hipotecarias recibir importantes flujos de capi- mantienen tanto los fondos a largo u otros productos vendidos a tal. A medida que la crisis crediti- plazo que buscan compras estra- una gama de inversores), traerá cia fue agravándose, se aceleró el tégicas como los de oportunidad implícitas condiciones. Las dos ritmo de entrada de capitales en en busca de activos depreciados principales, la cobertura de la ellos, por cuanto muchos inverso- y a precio de ganga con los que tasa de interés y de la ratio de res alemanes prefieren la relativa obtener una rápida rentabilidad. apalancamiento (loan to value). seguridad de tener un activo Si cualquiera de las dos se in- detrás y la rentabilidad estable cumple, el prestamista puede que proporcionan estos fondos. El exigir el reembolso, lo que en el 26 MERCADOS INTERNACIONALES A comienzos de 2008, calculábamos que había unos 250.000 millones de euros interesados en entrar en el sector

  27. menos flexibles antes de ejecutar el convenio que los tradicionales prestamistas privados. Los in- cumplimientos a las condiciones entorno actual, sin demasiadas de cobertura de los intereses se fuentes alternativas de inversión juzgan más severamente, por disponibles, desembocará por cuanto sugieren una mayor ame- lo general en la venta de la pro- naza potencial de impago. En piedad. Hasta ahora, la mayor cualquier caso, será más fácil que parte de los incumplimientos se incumplan convenios de este se ha debido a convenios sobre tipo si los arrendatarios desocu- la ratio de apalancamiento, por pan un edificio, sea por cierre o cuanto unas rentabilidades al por necesidad de reubicarse, lo alza y unos valores decrecientes que hasta el momento ha sido re- rompen técnicamente el límite lativamente raro, aunque se hará máximo permitido en esa ratio. más frecuente ante la creciente Siempre que se confíe en la ralentización económica solvencia del prestatario y en la La segunda razón por la que com- calidad del activo subyacente, pradores demasiado apalancados pocos prestamistas ejecutarían pueden convertirse en vendedo- sobre ese único supuesto. Al res es la refinanciación del prés- imponer ventas de propiedades tamo existente. Las condiciones en el mercado actual, será difícil de cada préstamo son diferentes, completar el valor íntegro del pero todas ellas tienen un plazo préstamo, lo que ocasionará una determinado, a cuya conclusión pérdida, y probablemente redu- ha de efectuarse el reembolso. En cirá el valor de otros activos que determinados casos, los présta- el banco haya financiado, lo que mos se estructuraron de acuerdo provocará problemas potenciales al tiempo en que estaba previsto para otros prestatarios, y vuelta mantener la propiedad, usual- a empezar. Donde sea posible, a mente entre siete y diez años, ambas partes les interesará más aunque en los últimos años deter- renegociar las condiciones del minados inversores acortaron sus préstamo que emprender la ven- previsiones de mantenimiento de ta. Suele insinuarse también que las propiedades, puesto que con- los bancos tienen otros muchos fiaban en el aumento de precios activos de los que ocuparse, con para venderlas antes, o porque lo que, al menos de momento, prefirieron acortar los plazos tenderán a adoptar una actitud para aprovechar las bajas tasas de benévola ante el incumplimiento interés, con el propósito de reno- de determinadas cláusulas de sus varlos cuando fuese necesario. Es convenios. Aun así, también de- imposible saber con certeza qué bería destacarse que, dependien- volumen de préstamos deberá ser do de la estructura de la deuda, los prestamistas de cédulas hipo- tecarias pueden mostrarse mucho A comienzos de 2008, calculábamos que había unos 250.000 millones de euros interesados en entrar en el sector Tendencias 2009 27

  28. ¿EL DESpuNTAR DE uNA NuEvA NICk AxfORD Director de Research ERA INMObILIARIA EuROpEA? CB Richard Ellis EMEA (Europa, Oriente Medio y África) Las rentabilidades crecen en todos los sectores. Índice UE-15. Variaciones en la rentabilidad a 12 meses. bps 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 -80 -00 -01 -02 -03 -04 -05 -06 -07 -08 sep-99 mar sep-00 mar sep-01 mar sep-02 mar sep-03 mar sep-04 mar sep-05 mar sep-06 mar sep-07 mar sep-08 RETAIL INDuSTRIAL OfICINAS Fuente: CB Richard Ellis reembolsado en 2009, aunque se el incremento de estas transaccio- centro comercial o un edificio de estima que la cifra podría rondar nes al menos ayudará a clarificar oficinas está en venta, no podrá los 27 mil millones de euros sólo qué valores se han alcanzado, y saberse con certeza cuándo sur- en el Reino Unido. Con una finan- aportará referencias más claras girá la siguiente oportunidad de ciación de deuda a corto plazo, tanto para valoradores como para comprarlo. Incluso si se piensa que pasará a ser más cara y con inversores. En segunda instan- que el mercado va a seguir ca- términos más restrictivos, es pro- cia, se comprobaría la auténtica yendo, siempre pueden surgir bable que un número relevante fuerza de la demanda inversora inversores con fe en un mercado de prestatarios se vea obligado a de inmuebles, y se animaría a los determinado, o dispuestos a com- vender. compradores a entrar en el mer- prar un edificio estratégicamente Todo parece indicar que la com- cado. En el momento presente, atractivo puesto a tiro. binación de peores condiciones los inversores pueden esperar que económicas y del endurecimiento los inmuebles sigan deprecián- pROyECCIÓN DE vALORES de las exigencias bancarias ante dose, pero a la vez saben que las INMObILIARIOS impagos o renegociaciones de propiedades no son iguales que el ¿Dónde se encuentran actualmen- deuda situará el número de ven- mercado de valores. Si usted cree te los niveles de los valores? En tas forzadas en el primer semestre que las acciones de una empre- el gráfico superior se comprueba de 2009 por encima de las de sa van a caer, puede esperar a que, desde mediados de 2003 y todo 2008. Seguirán teniendo un que esa situación se produzca, durante cuatro años consecutivos, resultado potencialmente adverso y entonces comprar los títulos las rentabilidades disminuyeron y sobre el valor, aunque podrían que tenía previstos a ese menor los valores crecieron en toda Euro- ocasionar varios efectos positivos precio. Las propiedades inmobi- pa, y que luego las rentabilidades en el mercado. En primer lugar, liarias no son equivalentes. Si un prime han cambiado bruscamente 28 MERCADOS INTERNACIONALES Es imposible saber con certeza qué volumen de préstamos deberá ser reembolsado en 2009

  29. de tendencia durante 2008 en los EN LOS MERCADOS EuROpEOS MÁS gRANDES tres principales segmentos co- y TRANSpARENTES y DE MAyOR LIquIDEz, merciales inmobiliarios. El Índice LAS RENTAbILIDADES pRIME SE HAN ELEvADO de rentabilidades inmobiliarias ENTRE 100 y 150 puNTOS bÁSICOS en los quince primeros países miembros de la Unión Europea, elaborado por CB Richard Ellis, ha crecido entre 60 y 80 puntos re-evaluación del riesgo en los fórmulas rigurosas para calcular básicos en el último año, y pro- mercados de inversión, y al re- los potenciales incrementos bablemente no refleja la totalidad ajuste de precios para reflejar el de rentas. del impacto producido en el con- retorno exigido por los inversores Esto no significa que al calcular el junto de los mercados. Las renta- con liquidez, convertidos en precio deban obviarse las previ- bilidades respondieron despacio nuevos compradores preferentes, siones de crecimiento de las ren- en determinados mercados donde que a las rentabilidades que los tas. De hecho, en toda Europa este las transacciones se redujeron compradores más apalancados aspecto explica que las propie- notablemente, y es cierto también están en condiciones de alcanzar. dades secundarias se hayan visto que en algunos mercados se han Lo anterior se demuestra por el significativamente más afectadas visto menos afectadas que en hecho de que las rentabilidades por las variaciones en las rentabi- otros. En los mercados europeos han cambiado en toda Europa, lidades que los inmuebles prime. más grandes y transparentes y de abandonando el establecimiento Desde luego, resulta difícil defi- mayor liquidez, las rentabilidades de precios en función de los nir con exactitud secundario, prime se han elevado entre 100 y bonos del Estado a diez años. La aunque a la inversa hay muchas 150 puntos básicos desde su pun- rentabilidad prime de las oficinas razones por las que un edificio no to mínimo, alcanzado a mediados en la mayor parte de mercados debe ser considerado prime, entre de 2007. El mercado británico se refleja diferencias con la de ellas el emplazamiento, la calidad movió más lejos y más rápido, los bonos, basadas más en una o las condiciones constructivas, aunque el impacto ha terminado prima de riesgo constante para la calidad de los arrendatarios por extenderse a la mayor parte los inmuebles que en establecer o las características del alquiler. del continente. Para determinar los valores de los inmuebles, es importante Las rentabilidades dirigen los valores desde 2003. distinguir en la ecuación de UE-15. Crecimiento anual del valor del capital en oficinas. precios dos componentes relacio- nados pero distintos. En última 30% instancia, el valor de un activo de 20% inversión está determinado por los ingresos futuros que generará 10% (en el caso de inmuebles, por sus 0 rentas), y por el riesgo asociado a esa percepción (el porcentaje que -10% esos ingresos previstos represen- -20% tarán sobre el precio pagado por el inversor). La mayoría de las -30% Alza Caída Alza Caída Alza modificaciones que hemos visto sep-88 sep-90 sep-92 sep-94 sep-96 sep-98 sep-00 sep-02 sep-04 sep-06 sep-08 en el mercado se han debido mucho más a una generalizada IMpACTO SObRE RENTAbILIDAD CRECIMIENTO DE RENTAS Fuente: CB Richard Ellis Es imposible saber con certeza qué volumen de préstamos deberá ser reembolsado en 2009 Tendencias 2009 29

  30. ¿EL DESpuNTAR DE uNA NuEvA NICk AxfORD Director de Research ERA INMObILIARIA EuROpEA? CB Richard Ellis EMEA (Europa, Oriente Medio y África) Una de las razones por las que los precios de los inmuebles pREvISIONES ECONÓMICAS los inmuebles secundarios se han en Europa antes de diferenciar EN EL MERCADO DE ALquILER depreciado más es que, al impli- los mercados según sus poten- Como las perspectivas económicas car mayor riesgo, resultan menos ciales subidas de rentas. Como se debilitan, ha dejado de atractivos para unos inversores se muestra en el gráfico de la cuestionarse que la demanda de sumidos en la corriente de aver- página anterior, se ha atravesado ocupación y la evolución de los sión a cualquier incertidumbre de un periodo generalizado en que alquileres puedan ser inferiores este tipo. Además, las propieda- los descensos en la rentabilidad a las previstas. Sucede igual en des secundarias resultan intrín- fueron la principal aportación de muchos otros sectores y mercados. secamente más vulnerables a los valor, al que ha seguido un perio- No escasean precisamente las descensos de la demanda, con lo do más breve en que el repunte predicciones de expertos sobre la que sus expectativas de incremen- de las rentabilidades ha hecho situación de la economía en los tos en las rentas se diluyen. Estos que dicho valor vuelva a descen- próximos años, y la absoluta falta aspectos ayudan a explicar por der, lo que restituye al mercado de consenso entre unas y otras qué las rentabilidades secundarias a unas condiciones más norma- dificulta separar el grano de la paja. se han disparado en la mayor les y hará que en lo sucesivo el Muchos consideran que la crisis parte de mercados y sectores. crecimiento de los alquileres sea de los noventa resulta comparable Para el futuro, una vez que los el que determine los precios. Lo a la situación actual, y quizá éste mercados financieros empiecen que nos conduce a plantearnos sea un punto de partida interesante a mostrar mayores signos de cuál es la situación de los inquili- para analizar el futuro del mercado estabilidad, convendría analizar nos en el mercado. inmobiliario. Crecimiento de rentas en Europa. Índice de rentas en la UE-15 de CB Richard Ellis. % anual 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0 -5% -10% -15% -20% sep-86 sep-87 sep-88 sep-89 sep-90 sep-91 sep-92 sep-93 sep-94 sep-95 sep-96 sep-97 sep-98 sep-99 sep-00 sep-01 sep-02 sep-03 sep-04 sep-05 sep-06 sep-07 sep-08 RETAIL INDuSTRIAL OfICINAS Fuente: CB Richard Ellis 30 MERCADOS INTERNACIONALES Los inmuebles secundarios se han depreciado más porque resultan menos atractivos

  31. El origen del ciclo recesivo inmo- biliario de los noventa fue el in- tenso crecimiento de la economía en buena parte de Europa en las postrimerías de la década ante- rior. La fuerte absorción redujo al mínimo la disponibilidad en la mayoría de los mercados de ofici- nas, lo que a su vez produjo una acelerada subida de las rentas. A comienzos de los noventa, una contracción de la demanda, debida a una aguda ralentiza- AL MARgEN DE vARIAS SEMEjANzAS ción económica, coincidió con SupERfICIALES CON LA CRISIS DE LOS la llegada al mercado del grueso NOvENTA, HAy MuCHAS CIRCuNSTANCIAS de proyectos iniciados un par de DISÍMILES EN EL CICLO ACTuAL años antes en respuesta al colapso de la oferta El inmediato desplome de las como se aprecia en el gráfico de la Escasa oferta en desarrollo en la mayoría de mercados. rentas repercutió directamente página anterior. En consecuencia, Superficie disponible de oficinas, más proyectos en desarrollo sobre el valor de los inmuebles. aunque en algún mercado los hasta el cierre de 2010, en porcentaje sobre el stock total. De unos niveles máximos proba- precios se hayan desbordado, en blemente exagerados, el brusco general los alquileres actuales no STOCK 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% descenso de los precios de alqui- resultan demasiado excesivos, Varsovia ler y la incorporación de nuevas y no deberían derrumbarse si la Praga superficies agudizaron el parón demanda se debilita o la nueva Barcelona de la demanda. En varios merca- oferta crece. En segundo término, Dublín dos, los valores de los inmuebles las rentas y el ciclo económico Ámsterdam descendieron entre el 50 y el 60 han estado mucho más atenuados Fráncfort por ciento, y algo más de dos estos últimos años, probablemen- Helsinki terceras partes de ese recorte se te porque los promotores recor- Bruselas debió a la caída de las rentas. daban con nitidez los excesivos Hamburgo Londres City Al margen de varias semejanzas desarrollos de comienzos de siglo Lisboa superficiales con la crisis de los y los problemas que ocasionaron, Múnich noventa, hay muchas circunstan- con lo que la proporción actual Madrid cias disímiles en el ciclo actual. de proyectos en curso es mucho Berlín En primera instancia, las subidas más modesta. Como certifica el Milán de rentas durante los cuatro años siguiente cuadro, mientras la Viena anteriores no han sido tan inten- disponibilidad ya resulta bastante Londres Central sas como a finales de los ochenta, alta en mercados como Fráncfort Isla de Francia o Ámsterdam, en otras ciudades Copenhague la oferta resulta limitada incluso Londres West End considerando las nuevas superfi- París CBD cies en construcción. Todo indica que la demanda de pROyECTOS EN DESARROLLO 2008-2010 DISpONIbILIDAD q3 2008 alquileres va a debilitarse, pero Fuente: CB Richard Ellis Los inmuebles secundarios se han depreciado más porque resultan menos atractivos Tendencias 2009 31

  32. ¿EL DESpuNTAR DE uNA NuEvA NICk AxfORD Director de Research ERA INMObILIARIA EuROpEA? CB Richard Ellis EMEA (Europa, Oriente Medio y África) incluso si la crisis económica todavía ampliar sus redes en actual resulta tan perniciosa como nuevos mercados, y suelen en los noventa, el impacto sobre aprovechar la debilidad para los alquileres no tiene por qué mostrarse incluso más activas a ser el mismo. Incluso aquellos la hora de contratar superficies mercados más alejados de un prime y ganar cuota de mercado ciclo alcista han reaccionado actividad. Parece lógico que los en ciudades donde antes habían deprisa, retrasando o cancelando mejores emplazamientos, los de encontrado más dificultades de proyectos. No impedirán que sus calles principales y los centros acceso. alquileres desciendan, pero redu- comerciales más asentados, cirán la incorporación de nuevas ganen posiciones respecto a EL ACERTIjO DE LA EuROpA superficies. Conviene analizar ubicaciones de segundo o ter- CENTRAL y DEL ESTE la situación específica de cada cer nivel, que se enfrentarán a Otra de las particularidades mercado, pero en general parece precios de alquiler decrecientes es el caso de Europa Central y que la mayoría está mejor situada y a una mayor disponibilidad a del Este, una región que afron- ahora que hace veinte años para largo plazo. ta interesantes desafíos en el hacer frente al descenso Los mayores centros comerciales panorama actual. En el ámbito de la demanda. aportan ventajas significativas inmobiliario, hemos asistido a los inversores en épocas de durante los últimos cinco años pREvISIONES pARA RETAIL recesión, por cuanto muchos los a una acelerada compresión En el sector de retail la dinámica consideran un buen sector defen- de las rentabilidades en estos es muy diferente. Una debilitada sivo. El sector comercial es mu- países, muy superior en térmi- capacidad de crecimiento eco- cho menos propenso que el de nos absolutos y relativos a la nómico, el repunte del paro y la oficinas a reducir superficies o de Europa Occidental. Suele caída de los precios de la vivien- desplazarse a tiendas más peque- decirse que el proceso se ha da han multiplicado la descon- ñas o de alquiler más económico, debido al exceso de liquidez. fianza de los consumidores y por cuanto su negocio es mucho Ante la imposibilidad de en- reducido las expectativas de cre- más sensible al emplazamiento. contrar destinos occidentales cimiento del consumo privado Como los centros comerciales donde invertir, y/o atraídos para los próximos 12 ó 18 meses. cuentan con numerosos arren- por las mayores rentabilidades A vuelapluma, parecen malas datarios, el impacto negativo de en la zona, muchos inversores noticias para los inversores en un segmento comercial determi- decidieron diversificarse en el retail, y es probable que el ritmo nado tiende a atenuarse respecto centro y Este europeos, con lo de crecimiento de los precios de al que podría suponer en un que provocaron el descenso de alquiler disminuya en adelante. inmueble de oficinas. Además, las rentabilidades. Con todo, Sin embargo, la contención del cuando finalmente quedan su- dicho argumento sugiere que consumo no será uniforme. Los perficies libres, resultará más estos mercados siguen teniendo comercios del segmento del lujo fácil realquilarlas en un centro carácter secundario y un mayor serán los menos afectados, y los comercial asentado que en un riesgo, y que consecuentemente comercios de descuento empie- edificio de oficinas. Muchas podrían sufrir una corrección zan a incrementar su cuota de cadenas internacionales buscan más aguda que la de los países mercado, tanto en el segmento de alimentación como en los demás. En general, los comercios medianos serán los que más sufran ante el descenso de la 32 MERCADOS INTERNACIONALES El mercado futuro va a ser ligeramente distinto del que solíamos ver

  33. europeos occidentales, incluso en inmuebles prime. A lo antedicho podría replicarse LOS MAyORES CENTROS COMERCIALES que, si bien las previsiones de ApORTAN vENTAjAS SIgNIfICATIvAS A LOS crecimiento de estos países se INvERSORES EN ÉpOCAS DE RECESIÓN han debilitado de súbito, todavía esperan alzas superiores de sus economías, con lo que podrían generar mayores revalorizacio- Las propiedades prime mejor Los inmuebles ofrecen ventajas nes de los precios de alquiler situadas podrían evolucionar para diversificar una cartera con que en los países europeos mejor de lo esperado, y los distintos activos y obtener mayo- occidentales. Podría añadirse principales mercados de la zona res retornos, con la seguridad del además que estos mercados y sólo experimentarían modestas valor de ese capital, por cuanto sus economías siguen avanzan- variaciones en la rentabilidad. se trata de un activo real, con una do hacia la plena madurez, y en Del mismo modo, es probable amplia trayectoria que garantiza algunos casos incluso podrían que los inmuebles de segundo solidez a medio y largo plazo. ser considerados mercados prin- nivel sufran un ajuste mayor, y En cualquier caso, el mercado fu- cipales. Asimismo, la prima de que cualquier deficiencia en la turo va a ser ligeramente distinto riesgo necesaria para invertir en calidad suponga un descuento del que solíamos ver. El mercado ellos también ha descendido no- sustancialmente mayor sobre sus de inversión estará dominado por tablemente en los últimos cinco posibles ofertas de inversión. agentes que cuenten con suficien- años. La suma de estos factores te liquidez y no necesiten endeu- podría indicar que el impacto CONCLuSIONES darse. El objetivo será crecer por real sobre sus rentabilidades in- ¿Qué conclusiones pueden ex- encima del conjunto de la econo- mobiliarias será menor que el de traerse de todas estas influencias? mía y tener buenas perspectivas sus vecinos más occidentales. Las inversiones inmobiliarias de revalorización de alquileres, Existen elementos válidos en dependen ahora más que nunca con especial atención sobre ambas posturas, y la verdad qui- de las características de los mer- aquellos inmuebles cuya gestión zá radique en algún punto entre cados y los edificios concretos, permita incrementar el volumen las dos. Parece indudable que las por lo que resulta peligroso de ingresos. Se buscarán buenos expectativas sobre el centro y el generalizar demasiado. La clave emplazamientos que ofrezcan Este europeos se han enfriado en es entender al detalle cada mer- solidez en las condiciones actua- los últimos seis meses, tanto por- cado en que se quiera invertir, les o un buen reposicionamiento que las relaciones geopolíticas en y conseguir el consejo idóneo cuando el mercado se expanda. la zona se han vuelto más difíci- del especialista más cualificado En comparación con los últimos les como por las incertidumbres en cada caso. Con todo, estamos años, cuando la normalidad se financieras de varios países. persuadidos de que las razones generalice parecerá que asistimos Mientras se ha reducido algo el tradicionales para invertir di- al despuntar de una nueva era. volumen de capital interesado nero en inmuebles volverán a Quienes se hayan mantenido en la región, los mercados siguen reafirmarse de nuevo, aunque alguna vez activos en el merca- avanzando hacia la madurez, conseguirlo lleve mucho tiempo. do, entenderán que se regresa al y aunque se mantienen riesgos modelo tradicional de inversio- significativos, las perspectivas de nes que dominó el sector durante crecimiento económico parecen muchas décadas en el pasado. Es más fuertes y seguras que en la tiempo de que el sector inmobi- mayoría de Europa Occidental. liario vuelva a sus esencias. El mercado futuro va a ser ligeramente distinto del que solíamos ver Tendencias 2009 33

  34. EL DIAMANTE EMpIEzA A bRILLAR Marruecos ha multiplicado sustancialmente su atractivo inmobiliario en apenas tres años. Proyectos multidisciplinares tan emblemáticos como Anfaplace van a potenciarlo todavía más, y abrirán el país a los principales inversores internacionales. La oficina de CB Richard Ellis en el Reino de Marruecos abrió sus puertas hace ya más de tres años. Combinaba espíritu innovador, búsqueda de oportunidades de in- versión y la oferta del mejor servi- cio al cliente. En aquel momento, el país estaba inmerso en el lanza- miento del mercado inmobiliario, con importantes desarrollos en el sector turístico. Desde entonces, varias inmobilia- rias han salido a bolsa, numerosos promotores y fondos de inversión inmobiliaria internacionales se han asentado en el país y ya han comenzado a construirse ambicio- sos proyectos. Ha habido además un importante apoyo público, con medidas económicas muy signifi- kARIM bEqqALI cativas para impulsar los sectores Director secundario y terciario, para definir CB Richard Ellis Marruecos un entorno financiero estable y para liberalizar cada vez más los mercados. Se han extremado a la vez la gestión y los controles para optimizar la transición económica nacional, lo que ha permitido que la crisis mundial apenas se haya dejado notar en el país. Dicho de otra forma, el diamante en bruto que encontramos hace tres años empieza a tomar forma y refulgir, lo que multiplica las posibilidades de inversión. 34 MERCADOS INTERNACIONALES Distintos inversores y promotores han accedido de manera independiente y con gran éxito al mercado marroquí

  35. EmplazamiEntos EN MARRuECOS HA HAbIDO uN IMpORTANTE y oportunidadEs ApOyO pÚbLICO, CON MEDIDAS ECONÓMICAS En un repaso por los distintos Muy SIgNIfICATIvAS pARA IMpuLSAR LOS segmentos inmobiliarios, el SECTORES SECuNDARIO y TERCIARIO mercado residencial de primera vivienda de alto standing es uno de los más activos y en auge en las principales ciudades. Su máximo exponente actual es An- El segmento residencial marroquí faplace (www.anfaplace.com), de viviendas de tipo medio expe- en Casablanca, un proyecto de rimentará un auge similar. Existe Inveravante, la nueva corporación un gran nicho de mercado para inmobiliaria de Manuel Jove, que estas construcciones, impulsado ha sido diseñado por Norman por el acceso al mercado inmo- Foster & Partners. biliario de una creciente clase A pie de playa, en pleno Océano media. Muchos promotores han Atlántico, Anfaplace dispone de escogido esta opción, una de las DEMANDA DE OfICINAS 260 viviendas de entre uno y cua- mejores estrategias para afianzar- Otra de las oportunidades inmo- tro dormitorios, un hotel de lujo se en el país a largo plazo y con biliarias del país surge ante la de 234 habitaciones, un complejo crecimientos sostenidos. acusada carencia de oficinas de de oficinas, un centro comercial, En suma, distintos inversores calidad. La mayor demanda se un club financiero y 104 aparta- y promotores han accedido de concentra en la capital adminis- mentos turísticos de uno o dos manera independiente y con gran trativa, Rabat, y en la económica, dormitorios. Se trata de un com- éxito al mercado marroquí. Son Casablanca. En ambas ciudades plejo multidisciplinar emblemáti- los casos de Deutsche Bank o resulta difícil encontrar super- co, sobre 93.000 metros cuadrados, Inveravante. Otros han preferido ficies de oficinas que cumplan en La Corniche, la zona residencial entrar de la mano de un socio los estándares internacionales de y de ocio más prestigiosa y conso- local, como Morgan Stanley, que calidad, de manera que muchos lidada de la ciudad. escogió para acceder al Norte de ocupantes optan por desarrollos África la compra de Mixta-África, llave en mano, aunque la efectiva en una operación también aseso- instalación puede demorarse rada por CB Richard Ellis. hasta más de tres años. Hay numerosos desarrollos en marcha. El primero en inaugu- rarse será el business center de Distintos inversores y promotores han accedido de manera independiente y con gran éxito al mercado marroquí Tendencias 2009 35

  36. EL DIAMANTE kARIM bEqqALI EMpIEzA A bRILLAR Director CB Richard Ellis Marruecos profesionalización de los dise- cerrando abundantes operaciones ños y las fórmulas de gestión y de venta de naves con inquilinos comercialización. CB Richard ya asentados. Los principales Ellis, por ejemplo, participa en el mercados son Casablanca, por su desarrollo y la monitorización de significada actividad económica, varios de estos centros. y Tánger, por su emplazamiento Anfaplace aportará también la productor y portuario. primera apertura de un centro De hecho, en Tánger se están comercial. Será a comienzos de realizando importantes desarro- Anfaplace, con más de 16.000 2011, con una superficie bruta llos en Tánger Free Zone, con una metros cuadrados de superfi- alquilable de 18.000 metros cua- segunda fase de 60 hectáreas en cie y los diferentes servicios drados, la presencia de las princi- estudio, y en Tánger Med, con que proporciona el complejo. pales marcas internacionales, un una superficie total de 850 hectá- Otros proyectos significativos spa y numerosos espacios de ocio reas para actividades industriales, se concentrarán en Casablanca y restauración. logísticas y comerciales. Impor- Marina, un proyecto de rehabi- A finales de ese mismo año está tantes operadores internacionales litación de la zona portuaria, y prevista la apertura de Esplanade han entrado en estos proyectos CasaNearshore, en el exterior dAnfa, un centro con una super- (son los casos de Maersk y P&O, urbano, que se beneficiará de ficie alquilable de 25.000 metros entre otros), que sirven a la vez condiciones fiscales especiales cuadrados, diseñado por el pres- como elemento dinamizador de ligadas a la zona franca. tigioso arquitecto internacional la industria nacional y como una Chapman Taylor y que desarrolla fantástica inversión para fondos MADuREz EN RETAIL el fondo inmobiliario marroquí inmobiliarios. De los distintos sectores inmobi- Actif Invest, primero del país, liarios, retail es el que tiene ma- con la presencia de las mayores CRECIMIENTO HOTELERO yor presencia en el reino alauí. En instituciones financieras nacio- El sector turístico marroquí se los últimos ejercicios, una media nales. Actif Invest tiene previsto ha convertido en base del creci- de treinta franquicias viene in- desarrollar en los próximos cinco miento tanto del sector inmobi- corporándose anualmente al país, años ocho centros comerciales liario como del conjunto de la que ya cuenta con representación más, repartidos por Marruecos. Y economía nacional. El gobierno de más de 300 de estas enseñas a más largo plazo se esperan otras ha puesto en marcha dos planes, internacionales. Casablanca dos aperturas en Casablanca, las Azur y Emergence, que tienen concentra un 27 por ciento del de los centros Morocco Mall y por objeto desarrollar turística- mercado, debido sobre todo a su Casablanca Marina. mente los 3.500 kilómetros de condición de ciudad de mayor costa, y aumentar el número de poder adquisitivo del país. vENTAS INDuSTRIALES turistas desde los siete millones Hasta ahora, los intentos de El mercado industrial también de visitantes anuales actuales promover centros comerciales está en pleno auge, con precios en hasta los diez millones previstos en Marruecos se habían visto alquiler bastante elevados, de en- para 2010. obstaculizados por las intrínse- tre 4 y 6 euros mensuales para las cas dificultades de concepción naves logísticas. Existe una fuerte y gestión, y por la escasa expe- demanda insatisfecha, y se están riencia sectorial de parte de los promotores locales. La situación se ha invertido de un tiempo a esta parte, gracias a la acelerada 36 MERCADOS INTERNACIONALES Existe un gran nicho de mercado para las construcciones residenciales de tipo medio

  37. Este generalizado impulso se internacionales y la consolida- ha extendido también al sector ción de las principales empresas hotelero. Los emplazamientos del país son el mejor ejemplo de turísticos de las principales ciu- ese éxito. Con tantas posibilida- dades gozan de muy buena salud des, el diamante en bruto que y proliferan nuevos proyectos. En Palmeraie Développement, en nos animó hace tres años está los próximos años está prevista la un proceso asesorado por CB empezando a tallarse. De hecho, construcción de 30 nuevos hote- Richard Ellis en los ámbitos al equipo fundacional de CB les en Marrakech, principal des- estratégico, arquitectónico y de Richard Ellis se han incorporado tino turístico del país, y de varios búsqueda de operador. proyectos más en Casablanca, Marruecos se ha consolidado principal destino de negocios. como economía emergente, con AzuR y EMERgENCE TIENEN pOR El componente de ocio un crecimiento estable, impor- ObjETO DESARROLLAR TuRÍSTICAMENTE en Casablanca crecerá tantes oportunidades de inver- LOS 3.500 kILÓMETROS DE COSTA y sustancialmente gracias sión y un recorrido inmobiliario AuMENTAR EL NÚMERO DE TuRISTAS al concurso público de todavía intenso. Son factores rehabilitación de Sindibad, que convierten al país en una su parque de atracciones. Han de las mejores opciones de in- ya más de 20 colaboradores, y la participado Actif Invest y versión para Europa, dadas su compañía ofrece una presencia cercanía y los distintos apoyos destacada en buena parte de las oficiales a inversores. La pre- grandes operaciones en marcha sencia de importantes agentes (www.cbre.ma). Existe un gran nicho de mercado para las construcciones residenciales de tipo medio Tendencias 2009 37

  38. CHINA DObLEMENTE OLÍMpICA Caminas por Pekín y realmente empequeñeces ante las dimensiones y el poderío implícitos en cada esquina o edificio. La extensión es tanta que cuesta representar las cifras que la avalan. Supera con creces la grandiosidad de Nueva York o Londres. Su país incorpora además una escalofriante realidad que fuera empezamos a percibir muy acusadamente: se trata de la economía líder frente al resto de economías occidentales, y esa diferencia va a crecer irremediablemente en los próximos años. No estamos MIkEL cerca de alcanzarles. Su ritmo MARCO-gARDOquI de crecimiento mantiene una Director Nacional de Cross Border distancia prudencial y progresiva CB Richard Ellis España que se verá acentuada en los próximos años. China no es sólo una ciudad con- creta, no es la capital o cualquie- ra de las grandes ciudades finan- cieras asiáticas como Shanghái o Tokio. Simboliza un dinamismo generalizado, con mas de diez ciudades en previsión de superar los diez millones de habitantes. Es una máquina a todo gas que crece y amplía su influencia sobre el resto de las economías 38 MERCADOS INTERNACIONALES China es una máquina a todo gas que crece y amplía su influencia sobre el resto de las economías occidentales

  39. occidentales en los ámbitos procesos y en una muy intensa y los nuevos mercados deriva- económico, político y social. productividad laboral. dos de un flujo migratorio urba- Desde 1978, el crecimiento no tan extremo. anual medio de la economía MEDIO SIgLO DE ALzAS Las implicaciones demográficas china se mantiene en torno Las magnitudes impresionan. chinas sobre el mercado inmo- al 10 por ciento del Producto En primer lugar, porque reflejan biliario nacional e internacional Interior Bruto. Treinta años de un crecimiento ejemplar en las resultan evidentes. La demanda alzas sostenidas convierten esta últimas décadas. En segundo de espacios y servicios crecerá economía en un foco de asom- término, y sobre todo, porque las exponencialmente. Si se hace bro y atracción de la inversión previsiones para los próximos una simple proyección de internacional. Sin embargo, esa veinte años resultan todavía superficies, resultan necesa- simple ratio es insuficiente para mucho mejores. Para 2025, vivi- rios 40.000 millones de metros justificar un crecimiento y un rán en ciudades 350 millones de cuadrados de oficinas y unos desarrollo inversor tan altos. chinos más, el equivalente a la Otros factores, como la continua población actual de los Estados apreciación de la divisa china Unidos. Sumados a los actuales, RMB frente al dólar estadouni- mil millones de chinos serán ur- TREINTA AÑOS DE ALzAS SOSTENIDAS dense, o el constante empuje de banitas dentro de dieciséis años. CONvIERTEN ESTA ECONOMÍA EN uN una demanda interna ávida de Son cifras estratosféricas capaces fOCO DE ASOMbRO y ATRACCIÓN consumo, también son ingre- de plantear un mundo de posibi- DE LA INvERSIÓN INTERNACIONAL dientes esenciales para el cóctel lidades. El crecimiento económi- de crecimiento servido a diario co chino acumulado hasta ahora por el milagro chino. Como lo es será marginal si se compara con haber mantenido unas ratios de la demanda, las infraestructuras cinco millones de edificios de exportaciones tan escarpadas, nueva construcción. Harían falta basadas en la eficiencia de los 50.000 nuevos rascacielos, que deberían erigirse sobre un espa- cio equivalente al de diez veces Manhattan. Balanza de pagos china, 2007. China marca diferencias compa- rativas con el resto del mundo. En millones de dólares Representa el ejemplo superla- ExpORTACIONES 1.218.000 tivo en volúmenes, extensiones, IMpORTACIONES 956.000 potencialidades y capacidad, bALANCE TOTAL +262.000 lo que conduce inexorable- Fuente: CEIC mente a plantear la cuestión de China es una máquina a todo gas que crece y amplía su influencia sobre el resto de las economías occidentales Tendencias 2009 39

  40. CHINA MIkEL DObLEMENTE MARCO-gARDOquI Director Nacional de Cross Border OLÍMpICA CB Richard Ellis España positivas, las limitaciones y las trabas impuestas a la entrada de capitales ralentizan y dificultan la presencia directa de inverso- res españoles. Algunos la han canalizado a través de mercados más habituados a China, como es especialmente el caso de otros mercados europeos y el americano, y han conseguido así implantarse y desarrollar actividades claramente rentables y con grandes expectativas de recorrido. MAREMAgNO DE OpORTuNIDADES Sentada esa premisa básica, conviene repasar los distintos segmentos inmobiliarios y sus distintas oportunidades de in- versión. En el primer cuatrimes- tre de 2008, el sector inmobilia- rio chino experimentó un creci- cómo pueden beneficiarse los expresamente prohibido com- miento del 11 por ciento, similar inversores de ese maremagno prar activos inmobiliarios de al de todo el ejercicio anterior. de oportunidades. Durante los forma directa. Cualquier inver- Las cifras acrecientan su valor si últimos años, la cuantiosa inver- sión debe ser canalizada a través se comparan con el brusco ajuste sión internacional en China ha de los vehículos denominados inmobiliario internacional. No acentuado la implicación de sus Foreign Investment Enterprises autoridades en una definición (FIE). Tanto los inversores par- y aplicación legal sumamente ticulares como las instituciones estricta, para evitar el calen- foráneas que compren activos tamiento de la especulación y inmobiliarios y propiedades facilitar la regulación eficiente para inversión, y no para uso del sistema. propio, deben adaptarse obli- Sin ánimo de profundizar en gatoriamente a los FIE, y cum- consideraciones normativas, sí plimentar el ingente número interesa subrayar algunos aspec- de requisitos legales y trámites tos de interés para inversores administrativos que conllevan. foráneos. Como gran principio, Aunque la oportunidad es las distintas normativas legales clara, el mercado interesante societarias y financieras apli- y las expectativas ciertamente cables allá pueden sintetizarse en un principio esencial: los clientes internacionales tienen 40 MERCADOS INTERNACIONALES Para 2025, vivirán en ciudades 350 millones de chinos más, el equivalente a la población actual de los Estados Unidos

  41. que podría afectarlos es si un rit- mo tan acelerado de desarrollo permitirá mantenerlos en el tra- mo máximo de rentas un tiempo suficiente para que amorticen la parece que aquí pueda produ- inversión, o si por el contrario el mercados e internacionalizar las cirse un retroceso similar al propio dinamismo del mercado estructuras locales, con un com- mundial, por cuanto el mercado los hará pasar a segundo plano promiso de permanencia a largo chino se apoya en la fortaleza demasiado deprisa. plazo y la necesaria convicción económica, en la escasez interna Con todo, las cifras resultan de considerar al gigante chino del stock y en el incremento alentadoras en los principales como un mercado prioritario. La sostenido de las ciudades y sus mercados. Pekín cuenta con 1,2 China real será el siguiente paso, necesidades básicas. Con esas millones de metros cuadrados y su análisis habrá de comenzar premisas, el gobierno deberá disponibles, sobre una superficie de manera inmediata para así seguir facilitando cuanto pueda total de 7,03 millones de metros poder disfrutar de los beneficios el auge inmobiliario, habilitando cuadrados. El caso de Shanghái en ejercicios venideros. mayores cantidades de suelo es todavía mejor, con un stock disponible y permisos para de 2,1 millones de metros cua- nuevos proyectos, y en general drados en oficinas y una tasa dando respuestas a la demanda, de disponibilidad del 2,5 por para equilibrarla respecto a la ciento. Si se cotejan estas super- oferta y conseguir mitigar la ficies con las de emplazamientos actual escalada de precios. como Madrid, con 11,4 millones En el mercado de oficinas, el de metros cuadrados; París, con presente recorrido alcista de los 21 millones de metros cuadra- alquileres obedece tanto a la dos, o Londres, con 22 millones fuerte implantación de grandes de metros cuadrados, y se com- empresas multinacionales, como paran con las tasas de creci- a la expansión de las principales miento, las demandas latentes y compañías nacionales. Hay una los nichos y potencialidades de pujante demanda y numerosos los mercados, las oportunidades proyectos en desarrollo, de los de inversión en China se mate- cuales la mayoría cumple las rializan con claridad. exigencias de vistosidad, com- Como ya se ha destacado, las plejidad y calidad de los niveles oportunidades son claras y prime de rentas. La única duda apenas requieren del inversor un ejercicio capaz de sincroni- CuALquIER INvERSIÓN zar las distintas variables de la fORÁNEA DEbE SER ecuación: un socio local, una estructura legal en línea con el CANALIzADA A TRAvÉS gobierno, alianzas favorables DE LOS vEHÍCuLOS y una voluntad de apostar por DENOMINADOS el mercado chino. A partir de fOREIgN INvESTMENT ahí, deberán buscarse nuevos ENTERpRISES (fIE) Para 2025, vivirán en ciudades 350 millones de chinos más, el equivalente a la población actual de los Estados Unidos Tendencias 2009 41

  42. vIvIENDA EN pOLONIA, ¿DÓNDE ESTÁ LA TIERRA Tras varios años de vaivenes residenciales, Polonia puede sentar pROMETIDA? las bases de un modelo inmobiliario más ambicioso. Las reformas serán la clave para conseguirlo. El sector residencial polaco puede enderezar el rumbo si se moderniza y acomete reformas estructurales. Sigue habiendo margen para el crecimiento sostenible, y el acicate de la Unión Europea ha minimizado el efecto de las incertidumbres financieras. DE DÓNDE vENIMOS Hace apenas dos años, Polonia estuvo inmersa en el boom inmobiliario residencial más MIkOLAj MARTyNuSkA intenso de su historia reciente. Director de Residencial El mercado salía de la crisis CB Richard Ellis Polonia sufrida entre finales de los noventa y 2002. Fueron años difíciles en los que era habitual ver desesperarse a la puerta de sus oficinas a gestores de las principales firmas promotoras nacionales. 42 MERCADOS INTERNACIONALES Hace dos años, Polonia estuvo inmersa en un boom inmobiliario residencial muy intenso

  43. Por aquel entonces no era ha- bitual que recibieran visitas www.restaura.com/gorskiego/ de potenciales compradores dispuestos a gastarse de media 3.400 zlotys, o bien 750 euros, por cada metro cuadrado resi- dencial. Además, esos compra- La adhesión tuvo un nítido valor peculiaridades del sector inmo- dores debían desembolsar de su psicológico, y sobre todo cambió biliario hicieron que las rápidas bolsillo entre el 70 y el 80 por muchos otros factores funda- subidas alentaran la demanda ciento del importe total, puesto mentales. Por ejemplo, los tipos sin una posibilidad real de que que el tipo de interés de los de interés se redujeron hasta el 7 la oferta pudiese responder a créditos hipotecarios superaba por ciento en el caso de la divisa la vez. el 15 por ciento anual, con pla- polaca, e incluso a la mitad para En determinados casos, fondos zos medios de amortización de el franco suizo, que se convirtió nacionales e internacionales unos 15 años. en estrella del mercado de cré- llegaron a comprar sobre pla- Las esperas en la puerta propor- ditos hipotecarios. La duración no grupos de apartamentos cionan un aprendizaje eficaz. media de una hipoteca se alargó y hasta edificios enteros. Las Por eso, los promotores son los hasta 30 años, y la financiación, adquisiciones agresivas de estos primeros en saber cuándo acaba la ratio loan to value, llegó a fondos, formados con frecuen- una crisis. En ese caso, las visi- alcanzar un 120 por ciento en cia por pequeños inversores tas de compradores realmente casos extremos. españoles, irlandeses o ingleses interesados, dispuestos incluso a pagar más por vistas mejores LA pROgRESIÓN o por una terraza más amplia, ESpECuLATIvA empezaron a multiplicarse des- De ahí se desembocó en la locu- SE ESTIMA quE, EN LOS de mediados de 2003. Las revi- ra de 2006, con índices de cre- CuATRO AÑOS pASADOS, LA siones al alza en los índices de cimiento de precios disparados. ADquISICIÓN ESpECuLATIvA precios, poco tiempo más tarde. Así, en el caso de la vivienda HA pODIDO CONCENTRAR Luego llegó mayo de 2004, y el nueva de Varsovia los precios ENTRE EL 30 y EL 40 pOR esperado ingreso de Polonia en medios alcanzaron hasta 7.900 CIENTO DEL MERCADO la Unión Europea cambió de zlotys o 2.010 euros por metro inmediato el panorama econó- cuadrado, con un alza inte- mico del país. ranual del 59 por ciento. Las Hace dos años, Polonia estuvo inmersa en un boom inmobiliario residencial muy intenso Tendencias 2009 43

  44. vIvIENDA EN pOLONIA, MIkOLAj ¿DÓNDE ESTÁ LA MARTyNuSkA TIERRA pROMETIDA? Director de Residencial CB Richard Ellis Polonia y una estructura típica de pagos de 10/90, asociaron sus com- pras a las de inversores polacos, y llegaron a definir figuras de inversión hasta entonces inédi- tas en el país. Fue el momento de campesinos irlandeses deseosos de reinver- tir las plusvalías obtenidas con las recalificaciones a residencial de sus terrenos, o de particula- pasados, la adquisición espe- res españoles que se apuntaban culativa en Polonia ha podido a los viajes organizados por concentrar entre el 30 y el 40 distintas agencias inmobiliarias por ciento del mercado promo- para invertir sobre el terreno. tor plurifamiliar en las princi- En esas condiciones, el princi- pales ciudades. pal segmento de compradores, La oferta no estuvo en condi- formado por quienes lo hacen ciones de responder con tanta para propia ocupación, sólo rapidez. El ciclo de una promo- podía competir con la demanda ción residencial en el país dura especulativa a través de com- como mínimo cuatro años, y pras rápidas, sin exigir apenas la promoción de suelos prácti- calidades y distribuciones ade- camente no existe. Esos plazos cuadas, ajustándose al máximo todavía se alargan más por la a la oferta de los promotores. Se endeblez del sistema urbanísti- estima que en los cuatro años co polaco. El resultado fue que la oferta no empezó a crecer hasta bien entrado 2007, y para entonces el nivel de precios residenciales empezaba a estar por encima de las posibilidades de la mayoría de compradores. www.restaura.com/images_db/inmuebles/PIEKNA_album_int.pdf En esos meses, distintos pro- motores siguieron la política LAS ESTADÍSTICAS HAbLAN DE uN DÉfICIT DE 1,5 MILLONES DE vIvIENDAS EN EL pAÍS, y EL 85 pOR CIENTO DEL STOCk TIENE uNA ANTIgÜEDAD SupERIOR A 25 AÑOS 44 MERCADOS INTERNACIONALES Al cierre del tercer trimestre de 2008, el mercado residencial de Varsovia mantenía cierta estabilidad

  45. Stock residencial. Vieja Europa vs. Nueva Europa. 0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 Eslovaquia Polonia Rumanía Hungría R. Checa Alemania Francia España www.restaura.com/gorskiego/ Portugal 2,1 2,4 MEDIA DE pERSONAS pOR ApARTAMENTO Fuente: Eurostat MEDIA EuROpA CENTRAL y DEL ESTE comercial de situar los precios crecimiento descontrolado del MEDIA uE en niveles prohibitivos para trienio 2004-2006, el mercado reducir la demanda. Al final se parece buscar un nuevo punto consiguió, y por eso algunos de equilibrio. La oferta aumentó proyectos en fase muy avanzada un 28 por ciento en 2007, y de construcción apenas han em- para todo 2008 podría haberse pezado a venderse. Por decirlo mantenido un suave incremento Viviendas terminadas en Varsovia. gráficamente, se tocó techo. Por del número de viviendas 1999-2008, según promotores. desgracia, en los últimos meses entregadas. Los precios medios esa situación ha coincidido con también siguieron su inercia 0 4.000 8.000 12.000 16.000 20.000 un factor exógeno tan grave alcista en 2008, con una subida 1999 como una de las mayores tor- anual del 5 por ciento, hasta mentas financieras de la historia 9.250 zlotys o 2.760 euros por 2000 económica mundial. metro cuadrado. 2001 Los síntomas de preocupación DÓNDE ESTAMOS 2002 proceden de la ralentización de Al cierre del tercer trimestre de las ventas, que la mayoría de 2003 2008, el mercado residencial promotores viene notando desde 2004 de Varsovia mantenía cierta el cuarto trimestre de 2007. estabilidad, según el último En la actualidad, el número 2005 informe realizado por CB de viviendas en construcción 2006 Richard Ellis. Después del en Varsovia ronda las 42.000 unidades, con un volumen 2007 de preventas en las distintas I-VI 2008 promociones que oscila entre el 40 y el 80 por ciento, según los COOpERATIvAS pROMOTORES INDIvIDuALES plazos de entrega. Las preventas Fuente: Oficina Central de Estadísticas Al cierre del tercer trimestre de 2008, el mercado residencial de Varsovia mantenía cierta estabilidad Tendencias 2009 45

  46. vIvIENDA EN pOLONIA, MIkOLAj ¿DÓNDE ESTÁ LA MARTyNuSkA TIERRA pROMETIDA? Director de Residencial CB Richard Ellis Polonia han caído unos 20 puntos o los muebles de la cocina, o porcentuales en el último año, diversos descuentos. Incluso mientras que el volumen de llegan a regalarse viajes familia- viviendas en construcción ha res (¡a España!, ¿por qué no?) o crecido en torno al 10 coches, la iniciativa más recien- por ciento. te y novedosa. En esa tesitura, muchos pro- En casi todos los casos, el valor motores han multiplicado las de las promociones o descuen- iniciativas de marketing para tos directos oscila entre el 5 y atraer visitantes a los pisos pi- el 10 por ciento del valor de loto e incrementar ventas. Entre la vivienda. Aun así, y ante la los incentivos más típicos, se precariedad de los mercados ofrece la plaza de garaje gratis, financieros e hipotecarios, a la demanda existente en el país, y al interés real demostrado superior a 25 años, con lo que Precios brutos de vivienda nueva en Polonia. por los compradores, les cuesta en su inmensa mayoría puede Principales ciudades: evolución 2000-2007. mucho materializarse en opera- considerarse muy amortizado. En zlotys por metro cuadrado. ciones concretas. En este aspec- Lo que sí ha crecido en estos to, la situación no ha cambiado meses es la incertidumbre eco- mucho en los últimos tiempos: nómica, que ha alterado de raíz 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000 las estadísticas hablan de un dé- las condiciones de financiación. ficit de 1,5 millones de vivien- Aunque la economía polaca 2000 das en el país, y el 85 por ciento sigue creciendo, prácticamente del stock tiene una antigüedad todos los bancos han suspen- 2001 dido la concesión de créditos hipotecarios en francos suizos, mientras que los tipos de inte- 2002 rés asociados a la divisa polaca han repuntado hasta el 9 por ciento, con una financiación 2003 máxima del 80 por ciento de la vivienda. En esas condiciones, y con un 2004 panorama económico mundial tan volátil, muchos comprado- res están aplazando su decisión 2005 2006 2007 vARSOvIA WROCLAW CRACOvIA TRI-CITy pOzNAN Fuente: Reas, Gazetadom.pl, CBRE 46 MERCADOS INTERNACIONALES Muchos proyectos no encajan con las necesidades reales de quienes compran viviendas para propia ocupación

  47. www.restaura.com/kameralna de compra. Como empieza a EL pRINCIpAL pRObLEMA DE fONDO notarse el tirón de la oferta, SIguE SIENDO LA ASIMETRÍA con una gama más amplia de ENTRE OfERTA y DEMANDA viviendas en construcción, y a la vez muchos inversores es- peculativos están poniendo en venta sus pisos, el posible com- de la totalidad del mercado. El Deuda hipotecaria sobre PIB, 2007. En % prador ha aumentado de forma resultado ha sido que muchos significativa sus posibilidades proyectos no encajan con las Reino Unido 80% de elegir. necesidades reales de quienes En cualquier caso, el principal compran viviendas para propia Irlanda 62% problema de fondo sigue siendo ocupación. España 53% la asimetría entre oferta y de- Esa distorsión puede simboli- Media UE 39% manda. Ambas se definieron en zarse en la frase the sky is the los años de prosperity del merca- limit, un eslogan popularizado Croacia 19% do, con una base exorbitada de estos últimos años por los pro- República Checa 14% precios, tanto en los suelos ad- motores. Describe, por ejemplo, quiridos a finales de 2006 como las expectativas de construir Hungría 12% en los costes de construcción más de veinte torres residencia- Bulgaria 10% contratados desde entonces. les de entre 30 y 70 plantas en A nuestro juicio, el diseño y la Varsovia y otras ciudades po- Polonia 10% calidad de los recientes produc- lacas. Ninguna de ellas ha sido Eslovaquia 8% tos residenciales se han esta- realizada hasta la fecha, pero CEE 6% blecido sobre el segmento más varios promotores han abonado desorientado de la demanda, Rumanía 4% formado por compradores es- Fuente: Federación Europea Hipotecaria, ECB peculativos, muchas veces ex- tranjeros y sin suficiente infor- mación sobre las peculiaridades Muchos proyectos no encajan con las necesidades reales de quienes compran viviendas para propia ocupación Tendencias 2009 47

  48. vIvIENDA EN pOLONIA, MIkOLAj ¿DÓNDE ESTÁ LA MARTyNuSkA TIERRA pROMETIDA? Director de Residencial CB Richard Ellis Polonia suelos a precios cuyas repercu- siones se habían calculado para este tipo de estructuras. Humo que nunca se convertirá en realidad, al menos en esta parte del mundo. HACIA DÓNDE vAMOS A pesar de todo, el futuro del mercado residencial, y del mercado inmobiliario polaco en su conjunto, sigue siendo prometedor. La economía debe enfrentarse a la salida de capital extranjero, así como a la inesta- bilidad financiera mundial. Y el país afronta a la vez el reto de desarrollar nuevas infraestruc- turas de transporte, muchas de ellas financiadas por la Unión Europea. Mantiene la ventaja competitiva de una mano de obra relativamente barata y con buena formación, capaz de ofre- cer a las grandes corporaciones internacionales el ahorro de www.restaura.com/images_db/inmuebles/PIEKNA_album_int.pdf costes que buscan al externali- zar sus centros de servicios. EL fuTuRO DEL MERCADO RESIDENCIAL, y DEL MERCADO INMObILIARIO pOLACO EN Su CONjuNTO, SIguE SIENDO pROMETEDOR www.restaura.com/kameralna 48 MERCADOS INTERNACIONALES Si no se acometen reformas, la desaceleración de la economía mundial repercutiría muy directamente en Polonia

  49. Crecimiento acumulado de la deuda hipotecaria. Polonia. 0 20 40 60 80 100 120 140 1998 1999 2000 .restaura.com/images_db/inmuebles/PIEKNA_album_int.pdf 2001 www 2002 2003 2004 2005 2006 I-VII 2007 XII 2007 VII 2008 0% 4% 8% 12% 16% 20% 24% 28% CRECIMIENTO ACuMuLADO DE LA DEuDA HIpOTECARIA (MM zLOTyS) % Fuente: Eurostat El país debe enfrentarse a otros objetivo deben destacarse retos igualmente ambiciosos las siguientes: para seguir creciendo, entre otros Transformar la legislación ur- transformar las administraciones banística polaca, para hacerla públicas, reformar las finanzas, más transparente y eficiente, intensificar la transparencia con una participación clara y judicial o introducir el euro. Las definida del sector privado. Con estos cambios, el mercado expectativas económicas nacio- Reformar la ley del suelo. residencial polaco podría seguir nales deberían ser suficientes Aumentar la eficiencia y com- creciendo, incluso en un en- para que el mercado residencial petitividad del sector de la torno global poco favorable. De siga creciendo. Ahora bien, en lo construcción. este modo la economía polaca sucesivo debería hacerlo a un rit- Promover la legislación de podría volver a asemejarse al mo mucho más sostenible, simi- alquiler de la vivienda. milagro español. A la inversa, lar por ejemplo al del conjunto Impulsar infraestructuras si no se acometieran ahora esas de la economía. Entre las claves públicas y transportes efi- reformas, la desaceleración de que harían posible cumplir ese cientes para la periferia de las la economía mundial repercuti- ciudades. ría muy directamente en Polo- Establecer un sistema cohe- nia, cuyos ciclos inmobiliarios rente de financiación de la terminarían siendo mucho más vivienda. marginales y cortoplacistas. Si no se acometen reformas, la desaceleración de la economía mundial repercutiría muy directamente en Polonia Tendencias 2009 49

  50. La apuesta por las energías renovables, la colaboración entre arquitectos y administraciones y la necesidad de promover el ahorro en la empresa son particularidades de la arquitectura actual. arquitectura sostenible 50

  51. 3 arquitectura sostenible Tendencias 2009 51

  52. el estado actual de la arquitectura La calidad del trabajo desarrollado en espaÑa por los arquitectos españoles ha logrado, justamente, un nivel muy alto de reconocimiento internacional. Desgraciadamente, no puede decirse lo mismo de la arquitectura española en su conjunto, si por ello entendemos la inmensa mayoría de la realidad construida en España. Me refiero a la arquitectura que se construye en los adocenados ensanches de nuestras ciudades, y a la que anula la personalidad de nuestros pueblos, con contadas y valiosas excepciones. Las obras de arquitectura interesantes que se construyen son muy pocas en proporción al volumen total edificado. Y lamentablemente ésta es una Javier MartÍnez realidad incuestionable, a Director Nacional de pesar del alto nivel de nuestras Building Consultancy escuelas de arquitectura y de CB Richard Ellis España la difusión que la arquitectura Director General española de élite tiene en FM Arquitectos diversos foros internacionales. En algún momento ya lejano del siglo XX se produjo definitivamente una clara 52 arquitectura sostenible Una excesiva regulación no produce una mejor arquitectura, sino más bien al contrario

  53. la colaboraciÓn entre arquitectos y adMinistraciones supone una garantÍa respecto a la calidad del producto final disociación entre la arquitectura es casualidad que los nuevos de calidad y el interés de la PAU madrileños den lugar a sociedad española. un tipo de construcciones tan Sin duda esta disociación tiene extraordinariamente similares y causas diversas y complejas faltas de interés arquitectónico, y no se trata aquí de exculpar salvo honrosas excepciones). a los profesionales de la Al fijar fondos edificables, arquitectura, convertidos con vuelos, y en algunos casos mejor arquitectura, sino más supone una garantía respecto a demasiada frecuencia en meros incluso acabados y tipologías bien al contrario. la calidad del producto final. Es notarios, pero sí nos gustaría de cubiertas, convierten la La calidad arquitectónica de importante que las administra- reflexionar sobre la influencia labor del arquitecto en un acto nuestras ciudades y pueblos ciones colaboren con los mejo- que ejercen sobre la arquitectura casi trivial de fachadismo, nunca se podrá fijar normati- res profesionales, y esto puede los dos principales agentes de reduciendo enormemente vamente, pero, sin embargo, la dar lugar a decisiones valientes la promoción inmobiliaria, la posible aportación de la colaboración de las adminis- y que incluso sean política- que con su influencia se arquitectura de calidad, ya que traciones con profesionales de mente arriesgadas, pero la convierten, de hecho en el simple aprovechamiento la arquitectura de reconocido planificación de la ciudad y el demasiadas ocasiones, en máximo de la carísima prestigio, involucrados directa- territorio no puede estar sólo los auténticos arquitectos: edificabilidad dicta la solución mente en la redacción de planes ni principalmente en manos de los Ayuntamientos y los más razonable. de urbanismo y de actuaciones promotores. concretas, sí ha originado pro- Los Ayuntamientos ejercen necesaria ductos de calidad contrastada, de arquitectos mediante la colaboraciÓn siempre que se huya de la exce- aplicación de una normativa Resulta evidente la necesidad siva formalización a través de urbanística excesiva, que en la de ordenación del territorio y la normativa. práctica produce construcciones de fijar densidades y las pre- Reconociendo la necesaria previsibles y vulgares y que ceptivas medidas de higiene y participación de otros profesio- dificulta cualquier intento de salubridad, pero una excesiva nales, esta colaboración entre construir algo interesante (no regulación no produce una arquitectos y administraciones Una excesiva regulación no produce una mejor arquitectura, sino más bien al contrario Tendencias 2009 53

  54. el estado actual Javier MartÍnez Director Nacional de Building Consultancy de la arquitectura CB Richard Ellis España en espaÑa Director General FM Arquitectos calidad contrastada. Y lo cierto es que este hecho ha situado la arquitectura bajo el foco del interés mediático, y por lo tanto 50%, de la calidad de una obra del público en general. de arquitectura. Actuaciones como la T-4 de Ma- Los promotores interpretan los drid, obra del arquitecto Richard intereses de la sociedad con Rogers, o el espectáculo que va el fin de vender mejor su pro- a suponer el nuevo Campus de ducto, y hasta fechas recientes la Justicia de Madrid, con obras en España no han pensado (en de Foster & Partners y de tantos términos generales) que para otros arquitectos de calidad ello se requiera una arquitectura contrastada, suponen un cambio de calidad. de proporciones colosales en Entre los promotores cabe dis- la percepción del ciudadano, tinguir entre los públicos y los si los comparamos con sus pre- privados, y han sido los prime- cedentes, el antiguo aeropuerto ros quienes han empezado a de Barajas o los juzgados de la valorar tímidamente la arquitec- Plaza de Castilla. tura, aunque sea por razones de Este renacido interés por la rentabilidad electoral. arquitectura ha hecho que tam- bién los grandes promotores pri- interÉs y percepciÓn vados y otros sectores concretos El Estado, y en general casi to- (grandes bodegas, entidades políticos, funcionarios de carre- das las administraciones públi- bancarias) se interesen por las ra, abogados y técnicos en tráfi- cas, han entendido y asimilado estrellas internacionales de la co y otras materias periféricas a rápidamente que la arquitectura arquitectura para los proyectos la arquitectura. de calidad es muy rentable importantes. Empieza a ser prác- Sin duda, contar con la impli- políticamente. tica habitual que los promotores cación directa de profesionales El efecto Guggenheim que de mayor nivel, generalmente como Álvaro Siza para la recons- supuso el museo construido los dedicados al sector terciario trucción de Lisboa o como Oriol por Frank Gehry en Bilbao es de oficinas y centros comercia- Bohígas en la renovación de Bar- una lección bien aprendida y les, realicen concursos restrin- celona suponen la mejor garantía envidiada por todas las admi- gidos entre varios estudios de para el éxito de la empresa. nistraciones. arquitectura antes de contratar Los promotores son el otro agen- Aunque las administraciones al arquitecto. te que en la práctica ejerce de persiguen efectos propagan- Esto era impensable hace poco arquitecto, ya que son ellos dísticos con la caza de piezas tiempo y revela una nueva quienes eligen al arquitecto e de arquitectura de marca, puesta en valor del papel de influyen decisivamente en su firmadas por las nuevas estrellas la arquitectura en la actividad labor. Siempre se ha dicho, y yo mediáticas generadas por la inmobiliaria. lo creo firmemente, que el clien- arquitectura mundial, lo cierto te es responsable, al menos al es que finalmente, y gracias a ese reciente interés indirecto por la arquitectura, se han reali- zado grandes obras públicas de 54 arquitectura sostenible El cliente es responsable, al menos al 50 por ciento, de la calidad de una obra de arquitectura

  55. Algo similar ocurre con el nuevo En la situación de crisis actual a y creciente interés que la arqui- la que se enfrenta el sector in- tectura y la construcción sosteni- mobiliario, estos dos valores, la ble han despertado en el público arquitectura de calidad y la sos- en general y por tanto en los tenibilidad, pueden y deben ser promotores públicos y privados. dos factores diferenciales para las nuevas promociones. Se han eficiencia y acabado los tiempos en que el racionalidad mercado absorbía igual los pro- la sostenibilidad Desde luego que existe un evi- ductos de calidad desigual. Es favorece la noble dente interés propagandístico necesario marcar diferencias de causa de buscar la también en este tema de la calidad con el resto, y estos dos MÁxiMa eficiencia sostenibilidad, pero aunque dé factores pueden aportar un valor energÉtica y cobijo a otros intereses menos añadido indiscutible a la calidad soluciones MÁs claros, lo cierto es que al final del producto inmobiliario. racionales se favorece la noble causa de buscar la máxima eficiencia energética y soluciones más ra- cionales, como siempre ha sido hasta que el hombre creyó haber descubierto el espejismo de una energía barata e ilimitada, sin reparar en las consecuencias para el planeta. Este renovado interés por la ar- quitectura y la sostenibilidad es una lluvia fina que va empa- pando los distintos estratos em- presariales y sociales. Y como la lluvia cae de arriba hacia abajo, los grandes promotores públicos y privados han sido los prime- ros en tener consciencia de su conveniencia, y poco a poco esta conciencia (o interés, según los casos) va calando hacia el resto de los estratos sociales y empresariales. El cliente es responsable, al menos al 50 por ciento, de la calidad de una obra de arquitectura Tendencias 2009 55

  56. Menos es MÁs Resulta claro que atravesamos una coyuntura difícil. Una situación que hace recomendables las medidas de contención y disminución de costes en nuestros espacios de trabajo. Es lógico plantearse reduccio- nes de espacio para no soportar niveles de renta establecidos en la fase anterior. Pero no conviene precipitarse. Si al- guien le dijese que no hace falta cambiarse de oficina, y que su empresa puede pagar menos manteniendo intacta su imagen y la satisfacción de sus emplea- dos, ¿lo creería? Es probable que ese supuesto in- terlocutor tenga razón más veces de las que usted imagina. Para comprobarlo, me atrevo a trasla- darle siete claves para convertir los espacios de trabajo en en- tornos más eficientes y además mucho más productivos. priMera clave: david de boet quÉ necesitaMos Director de Design & Build Las compañías deberían realizar CB Richard Ellis Barcelona siempre un análisis previo y en detalle de sus necesidades y las de sus empleados. Un estudio coordinado y multidisciplinar que evalúe factores como la filo- sofía y los proyectos de la em- presa, la imagen que le interesa transmitir interna y externa- mente, sus proyectos de futuro o la cualificación que busca en 56 arquitectura sostenible Emplear elementos ergonómicos supone una fórmula esencial para promover el ahorro en una empresa

  57. su factor humano. Todos ellos respondidos antes de buscar son aspectos esenciales para nueva sede. Considerarlos nos definir eficientemente el espa- permitirá obtener un entorno cio laboral. más eficiente, y por lo tanto de menor coste, y más satisfactorio segunda: quiÉn para los empleados, y por lo Me ayu da tanto más productivo. De ahí las encuestas La práctica común entre las que sea recomendable acudir de satisfacciÓn empresas es la búsqueda de al asesoramiento profesional, ayudarÁn a un nuevo espacio a partir de porque de esa gestión puede MeJorar en los la simple proyección del que depender el éxito o el fracaso de ocupan. Muy pocas aprovechan la nueva implantación. caMbios futuros, e la ocasión para plantearse si lo increMentarÁn el han utilizado eficientemente. sentido de bienestar Bastarían preguntas muy sen- y proactividad cillas: ¿ha cambiado nuestra de su eMpresa forma de trabajar? ¿Utilizamos los elementos más adecuados? ¿Nuestra estructura interna es la más productiva? ¿Este edificio es el idóneo para mi compañía? Estos interrogantes deberían ser Emplear elementos ergonómicos supone una fórmula esencial para promover el ahorro en una empresa Tendencias 2009 57

  58. david de boet Menos es MÁs Director de Design & Build CB Richard Ellis Barcelona Un buen diseño ayuda a optimi- zar esos aspectos sin renunciar a la filosofía y los objetivos empresariales. Se trata de com- binar la optimización con la flexibilidad, la interacción y el ahorro en costes. Sin lugar a dudas, la mejor clave del éxito está en un buen diseño. cuarta: el capital huMano Emplear elementos ergonómi- cos supone una fórmula esen- cial para promover el ahorro en una empresa, aunque pocas se lo plantean. Diversos estudios certifican que el 30 por ciento de las bajas laborales obedecen a malas posturas, a iluminacio- nes deficientes o a la ineficaz disposición de las herramientas de trabajo. La ergonomía es la respuesta natural a esos errores. Permite ahorrar dinero, incrementa la productividad y fideliza a los profesionales. Las rigideces laborales son cosa del pasado, y uno de los aspectos más apre- ciados en el trabajo es encon- trarse como en casa. Unos en- tornos más amigables ayudarán, sin duda alguna, a incrementar tercera: la la productividad. iMportancia de un buen diseÑo del espacio Las empresas suelen decidir sobre el espacio en función del coste. Casi nunca asumen que los posibles defectos funciona- les en que incurran penalizarán directamente el trabajo de sus profesionales o su imagen cor- porativa, entre otras muchas variables. 58 arquitectura sostenible ¿Es necesario pagar un espacio de almacén a renta prime?

  59. ¿los profesionales de su eMpresa estÁn sieMpre en su despacho? ¿coinciden todos a la vez a Menudo? ¿necesitan entonces tantos despachos? emplear elementos constructi- vos fácilmente reconfigurables y reutilizables. Ayudarán a reducir el coste y harán que el impacto sobre los profesiona- no asignados o con crear les sea mucho menor. espacios compartidos, el ahorro resultaría sustancial. sÉptiMa: evaluaciÓn Lo mismo suele suceder con el postocupaciÓn almacenamiento. Es frecuente Aprender de los errores es quinta: ahorro que buena parte del espacio importante. No tenga miedo Basta hacerse tres preguntas termine utilizándose como de preguntar a su equipo su muy simples para abrirle paso a almacén. Un gestor documental opinión sobre los cambios. la eficiencia. ¿Los profesionales o externalizar ese espacio serían Las encuestas de satisfacción de su empresa están siempre en factores relevantes de ahorro. ayudan a mejorar en los cam- su despacho? ¿Coinciden todos ¿Es necesario pagar un espacio bios futuros, e incrementan a la vez a menudo? ¿Necesitan de almacén a renta prime? el sentido de bienestar y entonces tantos despachos? proactividad de su empresa. Si la respuesta a cualquiera de sexta: gestiÓn Conviene no olvidar que el esas preguntas es no, hay un del caMbio mayor activo de una compa- evidente margen de ahorro en La necesidad de flexibilizar la ñía es su capital humano. su compañía. Un puesto tipo organización, optimizar superfi- Con estos mimbres, en el requiere un espacio medio cies, interactuar o crecer puede departamento de Design & de 13 metros cuadrados. Si ocasionar incomodidades o Build de CB Richard Ellis le aplicamos una renta media insatisfacción ante los cambios. cada día ayudamos a más em- mensual de 20 euros, representa Si cada modificación estructural presas a conseguir entornos un coste directo anualizado requiere una importante actua- más favorables, responsables de 3.120 euros, al que hay que ción sobre el espacio, termina- y productivos, siempre desde añadir el coste de implantación. rán por generarse malestar e el prisma de la funcionalidad Sólo con establecer puestos indisponibilidades. y la eficiencia. Es importante informar a los equipos de las razones y el alcan- ce de los cambios, cómo van a afectarles y qué se pretende con- seguir con ellos. La información es clave. Como también lo es ¿Es necesario pagar un espacio de almacén a renta prime? Tendencias 2009 59

  60. La sostenibilidad es la acción capaz de satisfacer las necesidades de las generaciones presentes sin comprometer las posibilidades de las del futuro. Empresas como CB Richard Ellis y Nokia se han propuesto alcanzarla. 60

  61. sostenibilidad y energÍa 4 Tendencias Tendencias2009 2009 6161

  62. sostenibilidad en oficinas y naves La sostenibilidad y la eficiencia energética se han generalizado por el ahorro de costes y la actitud responsable logÍsticas que aportan. CB Richard Ellis se ha propuesto liderar su aplicación metódica en oficinas e inmuebles logísticos. La definición más aceptada de desarrollo sostenible apareció en el Informe Brundtland, rea- lizado en 1987 para Naciones Unidas por la doctora noruega Gro Harlem Brundtland. Identi- ficaba allí desarrollo sostenible y sostenibilidad como las accio- nes capaces de satisfacer las necesidades de las generaciones presentes sin comprometer las posibilidades de las del futuro para atender sus propias necesidades. Aplicada la sostenibilidad al mercado inmobiliario, sus ámbi- tos resultan claros: suelo, mate- rial y energía. Existe además otra exigencia en auge: el concepto de Responsabilidad Social alfonso galobart Consejero Director General CB Richard Ellis España Ecolnullico Soportable Viable Sostenible Social Econnullico Equitativo 62 sostenibilidad y energÍa El consumo de edificios y viviendas supone el 40 por ciento del consumo energético total

  63. en un desarrollo una estrategia esencial para re- vertir el calentamiento global. En inmobiliario, ahora cuanto CB Richard Ellis es uno se tienen tambiÉn en de los mayores gestores mundia- cuenta criterios como les de inmuebles comerciales, la responsabilidad nuestro objetivo es popularizar social o el consumo e impulsar estas iniciativas en eficiente de energÍa todo el mundo. normativa mÁs restrictiva, auditorÍa Corporativa (RSC). Equivale un cambio de mentalidad. La Los edificios en que vivimos y energÉtica al compromiso empresarial de relación calidad-precio ya no es trabajamos cotidianamente cuen- Las directivas europeas y las actuar con transparencia, de el único baremo empleado en un tan con un muy alto potencial normas españolas han extrema- acuerdo a los valores éticos y desarrollo inmobiliario. Ahora se para reducir el consumo energéti- do su compromiso ambiental el respeto hacia los empleados, tienen también en cuenta criterios co y las emisiones de dióxido de mediante disposiciones más res- las comunidades y el medio como la responsabilidad social, carbono. Optimizar el rendimien- trictivas y la exigencia de certifi- ambiente. Empresas e inquilinos el consumo eficiente de energía, to de los inmuebles ya en uso e caciones de eficiencia energética están cada vez más conciencia- el uso de recursos naturales o el intensificar las aplicaciones de a los edificios. A comienzos de dos con estos valores, y cada bienestar de los inquilinos. los nuevos se ha convertido en 2009 se habrá acabado la barra vez prestan mayor atención a libre en el consumo energético, cumplir rigurosamente con su al entrar totalmente en vigor la propia RSC. Directiva 2002/91, aprobada el Las cosas han cambiado deprisa. inquilinos constructoras 4 de enero de 2006. A partir de Hace unos pocos años, aplicar la QuEREmoS oCupaR ConStRuiREmoS entonces, todos los edificios an- sostenibilidad al mercado inmo- EDifiCioS SoStEniBlES EDifiCioS SoStEniBlES tiguos deberán certificar también poRQuE BaSamoS nuEStRaS BaSÁnDonoS En tÉCniCaS y biliario se antojaba una quimera. DECiSionES En El CoStE DEl ESpECifiCaCionES QuE SEan su eficiencia energética, como Llevar a cabo una construcción CiClo DE ViDa DEl inmuEBlE REntaBlES a laRGo plazo vienen haciéndolo los nuevos sostenible requería transferir desde 2007. tantos costes al usuario final que Lo que no se mide no existe y la posibilidad resultaba inviable. inversores promotores además no puede mejorarse. Desde entonces, la tecnología y el Ése fue el eslogan central de la DEmanDa DE loS nECESitamoS DESaRRollaR propio desarrollo de la actividad inQuilinoS noS llEVa EDifiCioS SoStEniBlES paRa una de las guías sobre ahorro y han abaratado los costes de la res- a finanCiaR EDifiCioS SatiSfaCER laS nECESiDaDES eficiencia energética en edificios ponsabilidad medioambiental. Y, SoStEniBlES DE inVERSoRES E inQuilinoS editada por el Gobierno. No se sobre todo, ha empezado a notarse ha tardado mucho en poner en El consumo de edificios y viviendas supone el 40 por ciento del consumo energético total Tendencias 2009 63

  64. sostenibilidad en oficinas alfonso galobart Consejero Director General y naves logÍsticas CB Richard Ellis España práctica el consejo. Ya existen resulta trascendente, porque el empresas muy capacitadas para consumo de edificios y vivien- llevar a cabo auditorías energé- das supone el 40 por ciento del ticas. La mayor parte de ellas consumo energético total. emplea una estrategia de ventas El ahorro es importante, sobre muy sencilla: cobra por sus todo cuando venimos de una certificaciones leed® servicios sólo una parte de los época en que el único factor en sostenibilidad ahorros que facilita. No es mala determinante en una construc- De hecho, la demanda de edi- práctica, porque la incesante ción era el presupuesto. Pero el ficios sostenibles en España subida de los precios energéti- consumo responsable empieza a no deja de aumentar, y lo hace cos y los hasta ahora habituales abrirse también paso como valor a pesar de que los incentivos despilfarros por imprevisión intrínseco. De entrada, podría fiscales a estas prácticas, o a las hacen que cualquier ahorro, por pensarse, por ejemplo, que unas de control de emisiones, no han pequeño que sea, proporcione normas más exigentes sobre pasado de momento de la sim- un evidente retorno a corto pla- control de emisiones sitúan a ple tramitación parlamentaria. zo, aparte de anticiparse así a las empresas europeas en des- La sensibilización de algunos una inminente inspección obli- ventaja respecto a las asiáticas, promotores es total. Varios gatoria. Sea como sea, el asunto con normas mucho más laxas llegan a plantearse ir más allá de la norma al minimizar el impacto ambiental del centro comercial, el inmueble indus- trial o el edificio de oficinas que en cb richard ellis han comenzado a construir. Las podemos dar servicios de razones son claras: la sociedad va a demandarles localizaciones sostenibilidad y eficiencia sostenibles, control energético, basados en reducciones eficiencia extremada en el uso reales de costes del agua, calidad en el aire in- terior o una adecuada selección de materiales y recursos, y ellos prefieren anticiparse a esas o directamente inexistentes en exigencias. esta materia. Pero a la larga, y en Son necesidades de mercado cuanto muchos países han co- que han llevado a desarrollar menzado a incentivar fiscalmen- nuevos métodos y estándares te el ahorro, cada vez serán más constructivos, con los que ar- las empresas que, a igualdad de quitectos, promotores y clientes condiciones en localización y pueden definir un proyecto precio, decidan escoger el em- sostenible basado en criterios plazamiento más respetuoso con y parámetros mensurables. En el medio ambiente. España, se ha popularizado y Como gestores integrales de cobra más fuerza cada día el inmuebles, en CB Richard Ellis sistema de certificación de edi- podemos dar servicios de soste- ficios sostenibles LEED® (Líder nibilidad y eficiencia basados en en Eficiencia Energética y Dise- reducciones reales de costes. ño Sostenible), elaborado por 64 sostenibilidad y energÍa La demanda de edificios sostenibles en España no deja de aumentar

  65. eficiencia de la tecnología solar. Se trataría de alcanzar un punto de equilibrio en el mercado con tasas de retorno de entre el 10 y el 11 por ciento. mejor opción: captación solar fotovoltaica, ciclos de absorción respuesta de o microgeneración. cb richard ellis Tanto el Plan de Energías Re- La eficiencia energética supone novables 2005-2010 como la siempre una buena opción de actual Estrategia de Ahorro y apostar por edificios ecológicos. Eficiencia Energética (E4) apli- Se corresponde además con cada en España han impulsado el objetivo corporativo de la de forma notable estas tecno- propia CB Richard Ellis, que en logías, por sí mismas caras y mayo de 2007 anunció su in- poco competitivas en precio. La tención de ser emisora neutral el US Green Building Council, LEED® CI - Commercial In- protección administrativa se ha de dióxido de carbono en 2010, organización internacional sin teriors. Para remodelación materializado en subvenciones y de generalizar a la vez un ánimo de lucro. de interiores en edificios ya tarifarias a la producción de plan de asistencia para clientes, LEED® es un sistema de clasifi- existentes. energía eléctrica en régimen centrado en aplicar programas cación de los distintos estánda- LEED® CS - Core & Shell. especial, mediante sistemas de de eficiencia energética a los res empleados en la construcción Para edificios de oficinas en primas como el recientemente más de 1.700 millones de me- de edificios sostenibles de alta alquiler. aprobado por el Real Decreto tros cuadrados de oficinas que eficiencia energética y medioam- LEED® H - Homes. Para vi- 1.578/2008. la compañía gestiona en todo el biental. Se basa en un sistema de viendas unifamiliares. Para el caso concreto de insta- mundo. créditos que va desde la estricta laciones fotovoltaicas, las altas Entendemos que nuestros clien- certificación a la de platino, sostenibilidad en primas anteriores se han redu- tes demandan ahorro energético pasando por la plata y oro. Los naves logÍsticas cido ahora casi en un 30 por y un mejor rendimiento medio- esfuerzos de CB Richard Ellis en La estrategia es distinta en el ciento. En cualquier caso, las ambiental. Para Brett White, esta materia se encaminan a ob- caso de inmuebles logísticos, ayudas antiguas y las actuales presidente y consejero delegado tener aquel nivel de certificación donde no basta centrar los es- han permitido desarrollar una mundial de CB Richard Ellis, de edificio sostenible LEED® que fuerzos en mejorar la calidad tecnología con capacidad pro- la eficiencia y la sostenibilidad el cliente se haya fijado de ante- ambiental interior o el bienestar ductiva suficiente para abaratar suponen buenas oportunida- mano como objetivo. de los ocupantes, porque deben el coste de las instalaciones. De des para comprometernos con El sistema está disponible para optimizarse a la vez los costes hecho, el objetivo parece ser nuestros clientes y mejorar su una amplia gama de proyectos: de explotación y el uso de ener- compensar la reducción tarifa- rendimiento operativo mientras LEED® NC New Construction. gías renovables. El departamen- ria mediante un ahorro equiva- favorecemos entre todos la pro- Para obras de nueva planta. to de Energía y Sostenibilidad lente en costes con una mayor tección medioambiental. de CB Richard Ellis tiene la metodología necesaria para decidir en cada caso cuál es la La demanda de edificios sostenibles en España no deja de aumentar Tendencias 2009 65

  66. sostenibilidad: la mirada de nokia Nokia ha analizado el ciclo de vida del producto para minimizar su impacto medioambiental a lo largo de todas las operaciones. El liderazgo de Nokia en el mercado de dispositivos mó- viles, la demanda social y la preocupación por su impacto en el medio ambiente, junto con el desarrollo sostenible, han llevado al gigante finlandés a la siguiente reflexión: un mundo en el que todos están conectados puede contribuir al desarrollo sostenible. Con más de 900 millones de usuarios, es evidente la oportu- nidad e influencia que cualquier actividad, por pequeña que sea, tiene en la sociedad. Esto supo- ne una gran responsabilidad en todos los ámbitos de la cadena de valor, desde las materias primas hasta la gestión de resi- duos y su posterior utilización, david lÁzaro pasando por el diseño y la mejo- Director de ingeniería ra de la tecnología que posibilita y Sostenibilidad el producto. CB Richard Ellis España Nokia ha analizado el ciclo de vida del producto para minimizar su impacto medioambiental a lo largo de todas las operaciones, comenzando con la extracción de materias primas y terminando con el reciclado, tratamiento de 66 sostenibilidad y energÍa LEED® promueve un enfoque global a la sostenibilidad

  67. los residuos y recuperación de nuevos mÉtodos y los materiales utilizados. estÁndares constructivos Los esfuerzos medioambientales permiten a arquitectos, de la compañía se han centrado promotores y clientes en las tres cuestiones prioritarias definir proyectos siguientes: sostenibles, basados en criterios y parÁmetros Diseño Gestión de la red de mensurables medioambiental proveedores Desarrollo tecnológico y de producto materias actividades primas de los proveedores Contenido tipo de un dispositivo móvil Nokia. Disposiciones de reciclaje, operaciones recuperación propias y reutilización uso prácticas Sistema End+of+life de Gestión (Eol) medioambiental (EmS) nokia se esfuerza por reducir el impacto ambiental nocivo de sus productos, servicios y operaciones durante todo el ciclo de vida de cada uno de sus modelos. Selección de materias primas. Además, explora las posibili- Se considera la potencialidad dades de utilización de nuevas contaminante del recurso para sustancias y tecnologías más reducir la cantidad de sustan- respetuosas con el medio am- termoplÁsticos (libres de pvc) cias potencialmente dañinas. biente, tales como bioplásticos, aleaciones de cobre cristal y cerÁmica Nokia publica en su página web materiales con bajo contenido aleaciones de hierro plÁsticos termoestables el contenido y la definición de en benceno o mercurio, o me- cq las sustancias peligrosas que diante el reciclado de metales aleaciones de aluminio grafito contienen sus diseños, así como y plásticos. otros metales la regulación aplicada para el otros no metales estaÑo control de los mismos. litio LEED® promueve un enfoque global a la sostenibilidad Tendencias 2009 67

  68. sostenibilidad: david lÁzaro la mirada Director de ingeniería y Sostenibilidad de nokia CB Richard Ellis España fabricación del modelo 6650 desempeño de acciones en cinco es otro claro ejemplo del com- áreas clave del bienestar de las promiso con la sostenibilidad, personas y la calidad ambiental: ya que las diferentes sustancias i) el desarrollo sostenible de la que lo componen, manipuladas parcela; ii) la eficiencia del uso La eficiencia energética. En este correctamente, pueden volver a del agua; iii) la eficiencia ener- punto, plantea dos enfoques: la utilizarse para la fabricación de gética; iv) la selección de mate- reducción de consumos de ener- otros componentes. riales, y v) la calidad ambiental gía de los dispositivos fabrica- Los objetivos de Nokia en cuan- interior. Esto permite certificar dos y la reducción de consumo to a sostenibilidad no se limitan los edificios en cada categoría de energía de sus operaciones. al mero cumplimiento de las mediante un sistema de créditos, Esta doble preocupación se ha normas legales exigibles; van que van desde la mera certifica- trasladado a sus proveedores y mucho más allá. Además de la ción a la certificación platino, constituye otro criterio de se- selección de materias primas, la pasando por las de plata y oro. lección que incentiva a éstos a eficiencia energética o la reutili- Las oficinas de CB Richard Ellis establecer mejoras en su eficien- zación de recursos, la compañía en Madrid, en la planta 24 de cia energética y de utilización de optó por una estrategia medio- Torre Picasso, están en proceso recursos, lo que a su vez favore- ambiental para sus localizacio- de obtener el mismo distintivo, ce la sostenibilidad. nes, tanto oficinas como instala- primero de este tipo en España. La devolución y el reciclaje. ciones productivas propias. Buscamos así consolidar nuestra Nokia realiza campañas de sen- experiencia en asesoramiento sibilización hacia los consumi- nuevos estÁndares de edificios sostenibles, para dores, promoviendo el reciclaje inmobiliarios poder ofrecer estos servicios a de dispositivos utilizados. Se Las necesidades del mercado nuestros clientes. han creado más de 5.000 puntos han llevado al desarrollo de Además hemos podido com- de recogida en 85 países. La nuevos métodos y estándares probar cómo, en el caso de las constructivos que permiten oficinas, las inversiones en soste- a arquitectos, promotores nibilidad logran economizar un y clientes definir proyectos euro mensual por metro cuadrado sostenibles, basados en criterios en la factura de electricidad. La y parámetros mensurables. comparación no podía ser mejor: Actualmente, el de mayor difu- nuestras propias oficinas, en la sión es LEED®. Dicho acróstico, planta 24 de Torre Picasso, con- que significa Líder en Eficiencia sumen la mitad de energía que Energética y Diseño Sostenible, las de la planta 27, cuando ambas es un sistema de clasificación de cuentan con personal, horarios y edificios sostenibles desarrollado actividades similares. Se consigue por el Consejo de Construcción gracias a innovaciones en diseño Verde Americano, USGBC, para y aprovechamiento energético, servir como estándar en la cons- a una adecuada ventilación, a trucción de edificios sostenibles espacios diáfanos y sin divisiones de alta eficiencia energética y interiores, y al incluirse despa- medioambiental. chos de cristal, mobiliario blanco LEED® promueve un enfoque y control de iluminación. Ade- global de la sostenibilidad me- más de este beneficioso retorno, diante el reconocimiento del que compensa sobradamente un 68 sostenibilidad y energÍa Las inversiones en sostenibilidad logran economizar un euro mensual por metro cuadrado en la factura de electricidad

  69. nokia parÍs consultorÍa leed® ci Inscrito en esa política de sostenibilidad globalizada, el departamento de Energía y Sostenibilidad de CB Richard Ellis Madrid recibió a principios de mayo de 2008 el encargo de sobrecoste del 4 por ciento, estu- llevar a cabo una Consultoría dios realizados por el Consejo de LEED® CI sobre las futuras Construcción Verde Americano oficinas de Nokia en París. El sobre clasificación de edificios edificio elegido está situado en demuestran que la productividad el Parc du Millénaire II, en el aumenta entre un 2 y un 16 por número 35 de la parisina Rue de ciento en los sostenibles, a la vez la Gare. Se trata de un edificio que la moral de los empleados construido por ICADE y que la sostenibilidad, segÚn mejora y el absentismo se reduce dispone de certificado HQE®. cb richard ellis entre un 14 y un 48 por ciento. La petición incluía el acondicio- Los edificios en que vivimos y El valor residual del inmueble namiento de una superficie de trabajamos a diario ofrecen un aumenta así tanto como sus aho- 2.150 metros cuadrados de ofici- enorme potencial para reducir el rros en rentas. nas, habilitados para 120 puestos consumo energético y las emisio- de trabajo. Al ser LEED® CI, no nes de dióxido de carbono. Opti- proyectos leed® se permite la precertificación, si mizar el rendimiento de los edifi- para nokia bien los tanteos realizados hasta cios existentes y mejorar el de los El primer proyecto desarrollado el momento, y con las fechas de nuevos son medidas esenciales para Nokia siguiendo los están- las que se dispone, hacen razona- para revertir el calentamiento dares de construcción LEED® fue ble conseguir el LEED® CI Oro. global. Como corresponde a uno el White Plains en Nueva York. de los mayores gestores de in- Actualmente, la compañía está nokia milÁn muebles comerciales del mundo, trabajando para obtener la certifi- consultorÍa leed® ci CB Richard Ellis quiere impulsar cación LEED® Oro en Pekín, Chi- En julio de 2008, sobre los resul- y protagonizar estas iniciativas a na. También hay ya en marcha un tados ya obtenidos en el proyecto nivel global. proyecto para la primera fábrica de París, el mismo equipo de LEED® de Nokia, que se instalará Nokia encarga al departamento en Cluj, Rumanía. madrileño de CB Richard Ellis la las oficinas de Además, LEED® permite la eva- realización del estudio de Consul- cb richard ellis en luación de los edificios existentes, toría LEED® CI para las futuras madrid, en la planta por lo que Nokia está estudiando oficinas de la compañía en Milán. 24 de torre picasso, si las certificaciones LEED® EB En este caso se trata de un acon- estÁn en proceso de (Existing Buildings) o LEED® CI dicionamiento de 1.900 metros obtener el distintivo (Comercial Interiors) se pueden cuadrados de oficinas para 150 aplicar a sus futuros grandes puestos de trabajo. Sobre tanteos leed®, primero de proyectos de renovación. realizados hasta el momento, y este tipo en espaÑa con los plazos disponibles, se espera en esta ocasión conseguir el LEED® CI Plata. Las inversiones en sostenibilidad logran economizar un euro mensual por metro cuadrado en la factura de electricidad Tendencias 2009 69

  70. Debemos mirar el futuro con un enfoque optimista, realista y pragmático. De esta manera podremos seguir buscando las mejores soluciones para el mercado. INVERSORES Y ENTIDA DES FINANCIERAS 70

  71. 5 INVERSORES Y ENTIDA DES FINANCIERAS Tendencias 2009 71

  72. (CRISIS): (OpORTuNIDAD) Dicen quienes saben chino que las palabras crisis y oportunidad comparten elementos etimológicos. Parece evidenciarlo el uso de un mismo ideograma en cada palabra. Sea estricta o sólo parcialmente cierta, la posible equivalencia viene a las mil maravillas como entrante de esta modesta re- flexión. Sobre todo ahora, cuan- do parece que todos asumimos la cruda realidad y aceptamos el fin de fiesta. La crisis nos rodea, nos atenaza y apenas sí nos permite actuar. Fieles a nuestro carácter latino, temperamental y un pun- to inconstante, nos hemos voltea- do de súbito desde la arrolladora y ciega confianza en que todo futuro sería mejor, hasta interio- rizar que un fatalismo existencial sin posibilidad de réplica se propaga por dondequiera. No obstante, en CB Richard Ellis nos resistimos a dejar de mirar el ADOlFO RAmÍREz- futuro con un enfoque optimista, ESCuDERO realista y pragmático, porque Consejero Director General desde luego no vamos a dejar de CB Richard Ellis España buscar soluciones idóneas para el mercado y nuestros clientes. Tenemos la certeza de que detrás de cada periodo de ajuste surgen siempre nuevas oportunidades. Del recetario para los próximos años, me atrevo a sugerirles un menú de tres platos capaz de asegurar una deliciosa y nu- tritiva dieta anticrisis: sale & leaseback, derivados y SOCIMI. Espero que disfruten de nuestras sugerencias del día. 72 INVERSORES Y ENTIDADES FINANCIERAS Los inversores podrían destinar al sale & leaseback unos 100.000 millones de euros

  73. pRImER plATO: SAlE & muchos negocios necesitan de un lEASEbACk caballero blanco que los saque del En los próximos años, vamos atascadero de la falta de liquidez. a seguir asistiendo a una En cualquier caso, los escépticos oleada de ventas de activos se preguntarán de inmediato si EN Cb RIChARD EllIS CREEmOS inmobiliarios corporativos, tanto existe dinero para este tipo de en Europa como en el resto del productos, sobre todo cuando quE lOS DERIVADOS SERÁN mundo. Sin duda, en Europa el sector inmobiliario atraviesa uN ÁREA ExpANSIVA Y uNA la tendencia será más intensa. horas tan bajas y la financiación hERRAmIENTA SumAmENTE Varios análisis certifican que al recela de exponerse a ese ÚTIl pARA gESTIONAR mEjOR menos dos tercios de los activos sector. Se les debe responder lOS RIESgOS inmobiliarios ocupados por contundentemente que sí. Según empresas europeas están en sus varios informes del Servicio balances corporativos. A medida de Estudios de CB Richard que la disponibilidad de crédito Ellis, los inversores dispuestos se deteriora, las compañías a considerar con atención Para ellos, tiene todo el sentido vuelven la vista hacia fuentes preferente y estratégica este encontrar activos refugio en alternativas de financiación, tipo de oportunidades podrían momentos de tan alta volatilidad, como puede ser la procedente de destinar a estas compras unos así como disponer de unos cash- la venta de sus inmuebles. 100.000 millones de euros, flows de largo plazo y de una Además, las plusvalías generadas muy cerca de las cifras anuales cobertura natural de la inflación, sobre unos valores contables del actual mercado europeo de con un colateral inmobiliario bajos refuerzan los aturdidos inversiones. que garantiza ese flujo de caja a balances y permiten recapitalizar lo largo de la inversión. Ahora las compañías. Asimismo, al bien, les resulta fundamental generarse excedentes de caja se determinar la solvencia del futuro fomentan procesos de compra y inquilino para determinar la consolidaciones de empresas, dos viabilidad y el posible precio de opciones muy atractivas en una la operación. etapa de aguas revueltas, donde Algunas empresas líderes en su sector ya han anticipado esta opción, y han acudido con notable éxito a esta fórmula de búsqueda de socio inmobiliario a largo plazo. Los dos líderes bancarios españoles han Los inversores podrían destinar al sale & leaseback unos 100.000 millones de euros Tendencias 2009 73

  74. ADOlFO RAmÍREz- (CRISIS): ESCuDERO (OpORTuNIDAD) Consejero Director General CB Richard Ellis España lA pRÓxImA confiado operaciones de este interesado en este asunto puede ADECuACIÓN DE lOS FII tipo a CB Richard Ellis España. profundizar en él consultando A lA NORmATI VA DE Completamos ya la de Banco en red el enlace www.cbre.es/ OTROS pAÍSES puEDE Santander, galardonada en la crisisyoportunidad. AlIVIAR lA CRISIS última edición de Expo Real como mejor operación de 2008, SEguNDO plATO: ESpAÑOlA y desarrollamos actualmente DERIVADOS la de BBVA. Trabajamos con No me cabe duda de que la sola anterioridad para otros líderes mención de la palabra habrá sectoriales, como NCR, Ahold, puesto en alerta a más de un Permira o Telepizza, superando lector. Está claro que muchos en cada caso los objetivos de los excesos recientes se han marcados. Es indudable que en debido a la mala utilización de los próximos meses veremos unos instrumentos financieros muchos más ejemplos de estas basados en complejas estrategias operaciones, una de las más de derivados. Sin embargo, eficaces en tiempos de escasez de conviene subrayar al lector créditos tradicionales. El lector receloso que los derivados tienen 74 INVERSORES Y ENTIDADES FINANCIERAS Muchos negocios necesitan de un caballero blanco que los saque del atascadero de la falta de liquidez

  75. dos posibles usos fundamentales: representan en valor el 18 por en primer lugar, sirven para ciento de la riqueza mundial aplicar con mayor rapidez y (activos inmobiliarios, acciones y eficacia estrategias de cobertura bonos), y en 2007 tan sólo el 0,15 y de gestión de riesgo, y sólo en por ciento está instrumentado segundo término sirven para con activos en los mercados especular de modo apalancado principales de derivados sobre expectativas de mercado, inmobiliarios en Europa (Reino lo que multiplica las potenciales Unido, Francia y Alemania), a oficinas durante un periodo pérdidas o beneficios de la mientras que el volumen determinado. apuesta. Resulta evidente que de actividad de derivados Si se estima que el ciclo será tan sólo es el primer uso el que financieros cotizados en los corto, se pueden adoptar hemos incluido como plato de principales mercados europeos decisiones a largo plazo y a nuestro menú. (Eurex & Liffe) representa un 119 favor de ciclo; si se piensa Los derivados no resultan por ciento de la bolsa europea que el descenso será largo y desconocidos para la práctica (datos de 2007). Por último, pronunciado, pueden tomarse inmobiliaria. El empleo de swaps y quizá es el ejemplo más posiciones cortas sobre el de interés variable a fijo está incontestable, porque ya están índice y sin desprenderse muy extendido, y ha salvado de plenamente establecidos en el de un metro cuadrado de la mayores disgustos a más de uno Reino Unido, donde el volumen cartera. Las acciones posibles en momentos como éstos. Lo de inversión en derivados son muchas para cada diferente que ocurre es que la aplicación inmobiliarios ha crecido un visión de los mercados, y de derivados tanto a la gestión 55,4 por ciento anualmente ofrecen una rapidez y un coste de carteras como a la cobertura entre 2004 y 2007. de transacciones inaccesibles de exposición inmobiliaria Resulta también incontrovertible para la inversión directa. a través de índices continúa que el impulso decisivo sucederá Con todo, lo más importante es desconociéndose en España, en 2009, con la implantación la evidencia de que se puede si bien ya ha irrumpido con de un sistema de compensación ganar tanto en mercados bajistas notable vigor en los mercados Eurex, que rebajará el riesgo y en crisis como en mercados anglosajones. de contraparte y dotará aún de bonancibles y al alza. Tan sólo es ¿Por qué en CB Richard Ellis mayor liquidez a este mercado. necesario anticipar la dirección e creemos que los derivados Sus estrategias de cobertura intensidad de los ajustes y cubrir serán un área expansiva y una son múltiples, pero entre otras de manera ponderada el riesgo herramienta sumamente útil para muchas y a modo de ejemplo, de cartera. Adicionalmente, los gestionar mejor los riesgos? En destacaré que es posible eliminar precios de los derivados sirven primer lugar, porque funcionan el riesgo inmobiliario de una para informar e influir en los con éxito desde hace muchos cartera de inversión a cambio precios del mercado directo. años en otros mercados de de una contraprestación fija y De esa forma, y si tomásemos activos. En segunda instancia, sin vender los activos de dicha los datos de inversores en el porque los activos inmobiliarios cartera. Puede ganarse asimismo mercado de derivados de oficinas exposición a un mercado como londinenses, veríamos que el estadounidense y bajarla en esperan caídas de valores del el español, en cuestión de días y capital del 25 por ciento en 2008; sin vender los activos, o incluso del 20 por ciento en 2009, y que replantear la exposición de no se confía en crecimientos hasta productos, y pasar de residencial comienzos de 2011. No resulta Muchos negocios necesitan de un caballero blanco que los saque del atascadero de la falta de liquidez Tendencias 2009 75

  76. ADOlFO RAmÍREz- (CRISIS): ESCuDERO (OpORTuNIDAD) Consejero Director General CB Richard Ellis España detenerme, por tanto, sobre los efectos positivos que la nueva normativa aportará al mercado español, siempre que en su desarrollo se incorporen demasiado alentador, pero no determinados aspectos parece descabellado. fundamentales. de capitales institucionales CB Richard Ellis cree en esta Está claro que en España una nacionales a mercados foráneos oportunidad, y mediante una de las tradicionales asignaturas con mejor regulación, como alianza con GFI se ha convertido pendientes ha sido la ausencia ha venido sucediendo con en uno de los primeros brokers de instrumentos cotizados de Francia. En segundo lugar, internacionales independientes inversión colectiva meramente impulsará los precios de activos reconocidos por la FSA. Hasta patrimoniales y sin imposición. patrimonialistas, por cuanto los ahora, somos líderes en esta Todos los países de nuestro ahorros impositivos de la nueva categoría, con una cuota superior entorno vienen desarrollándolos. normativa pueden suponer con al 80 por ciento. Quien desee La capitalización de los REIT frecuencia más del 10 por ciento profundizar en esta cuestión, españoles actuales, los FII, de su precio. tiene más datos en nuestro apenas sí alcanza ocho mil Hay un tercer y más significativo portal corporativo, www.cbre.es/ millones de euros, un 10 valor añadido. La nueva crisisyoportunidad. por ciento de las inversiones normativa facilitará los traspasos alemanas y sólo el 80 por ciento de propiedades inmobiliarias Y A lOS pOSTRES: del capital invertido en Portugal. patrimoniales. A los tenedores SOCImI Al no ser instrumentos de menos eficientes y que le exigen Para terminar nuestro vigorizante liquidez cotizada y además retornos mayores a su capital, menú anticrisis, es requisito tener el corsé de invertir como les sucede a promotores, esencial incluir un postre con obligatoriamente la mitad empresas, inversores privados o claras resonancias niponas. de su capital en el sector inmobiliarias cotizadas, la nueva A estas alturas, es probable residencial, la doble rigidez de fórmula les favorecerá traspasar que la mayoría de los lectores los FII ha inutilizado sus alas esos activos hacia los nuevos ya esté familiarizada con el y les ha impedido despegar en vehículos de inversión. A los borrador del proyecto de ley España. De ahí que su próxima SOCIMI, por su parte, la baja que regulará los futuros REIT adecuación a la normativa volatilidad y los rendimientos españoles, o SOCIMI (Sociedades de otros países pueda aliviar estables a largo plazo de estos Colectivas de Inversión en el la crisis española. En primer activos, junto al objetivo de Mercado Inmobiliario). Prefiero lugar, evitará la migración constituir una cartera universal, les permitirán conformarse con unos rendimientos acordes con el riesgo y el plazo de maduración ESTÁ ClARO quE EN ESpAÑA de sus necesidades de capital. uNA DE lAS TRADICIONAlES Para compatibilizar ambas ASIgNATuRAS pENDIENTES cuestiones, será trascendente que hA SIDO lA AuSENCIA DE la ley establezca una adecuada INSTRumENTOS COTIzADOS fase de transición, de manera DE INVERSIÓN COlECTIVA que los grandes propietarios patrimonialistas tengan un incentivo para trasladar sus 76 INVERSORES Y ENTIDADES FINANCIERAS CB Richard Ellis apoya en el ámbito nacional e internacional el desarrollo de los REIT

  77. activos a estos vehículos sin costes que entorpezcan el proceso. Asimismo, deberá tenerse muy en cuenta la actual situación del mercado para garantizar que les salen los números a las principales locomotoras de estos vehículos. La libertad de inversión en productos resulta crucial, y sería muy recomendable acercar los porcentajes requeridos de inversión en activos, que actualmente están en el 90 por ciento, a ratios más cercanas a la media europea, en torno al 85 por ciento. Asimismo, en la fase económica actual, el mercado inmobiliario vende menos y alquila más, bien porque los clientes no pueden comprar, bien porque esperan mayores compresiones de precios, bien por ambas razones. Sea como sea, se tienden a desarrollar modelos de explotación del capital inmobiliario en régimen de alquiler, con lo que puede darse salida al exceso de inversiones acometidas en stocks sobre este sector. Si plazo, asistiremos, sin ninguna evolucionen de la mejor forma el propio sistema permite duda, a un paso necesario y muy para el conjunto de la sociedad. transferir ese stock al conjunto significativo para el mercado y la Si quiere profundizar en esta de la sociedad, y además lo sociedad españoles. materia, o consultar datos hace con la transparencia y la CB Richard Ellis apoya en el comparativos internacionales liquidez propias de los mercados ámbito nacional e internacional sobre REIT, de nuevo le cotizados, y a la vez reparte en el el desarrollo de los REIT. Lo recomiendo el acceso a www. tiempo la imposición fiscal, con hace desde que éstos fueron cbre.es/crisisyoportunidad. lo que permite capitalización del creados en Estados Unidos. En No tenemos aún la certeza de que ahorro colectivo privado a largo España, estamos involucrados los chinos ya lo supieran hace y comprometidos desde el miles de años, pero desde luego principio con esta figura, y en CB Richard Ellis creemos, queremos aportar nuestro pensamos... y actuamos como granito de arena para que los si crisis fuera sinónimo de SOCIMI nazcan, crezcan y oportunidad. ¡Buen provecho! CB Richard Ellis apoya en el ámbito nacional e internacional el desarrollo de los REIT Tendencias 2009 77

  78. ThE STORY bEhIND El premio concedido por ThE SCENE Euromoney a la transacción más importante de 2008 es la culminación de un proyecto que ha unido a muchos profesionales de CB Richard Ellis España. La adquisición por Propinvest arrendamiento de más de 1.165 de la Ciudad Financiera del activos en España. Santander por más de 1.900 Tanto el banco como nosotros millones de euros, obtenida mismos sabíamos que ésta era en un entorno económico una venta sin precedentes en deprimido y ante un panorama España. Nunca antes se había financiero inhóspito, hace que organizado una operación de este éxito empresarial sepa tal magnitud, por lo que el éxito todavía mejor. de la misma repercutiría en la El Banco Santander, pionero en imagen de todos. la aplicación de una fórmula La estrategia de venta acordada de generación de liquidez y con el Santander fue dividir plusvalías, ha dedicado, tanto los activos en varios lotes, por al crecimiento corporativo del su tipología, segmentación grupo como a la mejora de sus geográfica y volumen de ratios de capital, los más de inversión, y así generar el mayor 4.430 millones de euros que interés posible entre los distintos ha obtenido con la venta y perfiles de inversores. Durante la fase inicial se habilitó un periodo de fast-track, un jAVIER kINDElAN breve espacio de tiempo en Director Nacional de el que se llevan a cabo las Inversiones Institucionales negociaciones con posibles CB Richard Ellis España compradores de la totalidad de los activos, sin éxito. En cambio, la segmentación acordada dio rápidamente sus frutos. Pontegadea, sociedad de gestión patrimonial de Amancio Ortega, adquirió los tres primeros lotes, compuestos por once edificios singulares, por cerca de 440 millones de euros. El siguiente reto era lograr la venta de unas 1.150 sucursales divididas en pequeños lotes. 78 INVERSORES Y ENTIDADES FINANCIERAS Pontegadea adquirió los tres primeros lotes por cerca de 440 millones de euros

  79. Del mar de olivos milenarios que arropa la ciudad financiera, el más singular es el que se ubica en la entrada principal. Este olivo milenario, de origen árabe y de En este caso, el ganador fue más de cinco metros de altura, Pearl, una aseguradora de origen El bANCO SANTANDER ES debió de resultar una inversión anglosajón, que no era una de pIONERO EN lA AplICACIÓN DE significativa, tanto que, durante las sospechosas habituales. uNA FÓRmulA DE gENERACIÓN DE su plantado, el señor Botín insi- Desembolsó más de 2.040 lIquIDEz Y pluSVAlÍAS nuó que debería asegurarse. Lo millones de euros, lo que supuso anecdótico llegó cuando se le la confirmación del éxito del presentó una póliza millonaria proyecto hasta la fecha. que simbolizaba un cambio de la labor de Capital Markets y las por el olivo, cuando lo que real- Para los curiosos que se pregunten ciclo que más tarde se ha defini- diferentes oficinas regionales. Su mente proponía el señor Botín cómo se pudieron firmar los do como crisis. Estas dificultades habilidad logística y profesional ha era que se reforzasen las cuerdas más de 2.300 documentos de sirvieron para subrayar el éxito permitido el éxito de una instruc- que lo mantenían derecho. arrendamiento y compraventa, de la venta, considerada premio ción tan singular. El éxito final ha permitido a sólo avanzaré que la respuesta Euromoney 2008. La realidad es Proliferaron también las anécdo- CB Richard Ellis salir también fue innovadora y evitó la firma de que se vendió en el extremo de tas. A las reuniones semanales reforzado, continuar liderando miles y miles de páginas. un mercado muy volátil, afectado en la CF (ciudad financiera), que proyectos singulares, y ganar simultáneamente por el finan- pronto pasaron a ser diarias, había con ellos en experiencia y track CIuDAD FINANCIERA cial crunch y la falta de liquidez que llegar con más de media hora record, lo que a su vez reforza- El mayor reto se presentaba con la financiera, lo que provocó que de antelación para superar todos rá y afianzará su relación con venta del último lote, compuesto la venta no se cerrase definitiva- los filtros de seguridad y los labe- clientes, sembrando un futuro por la ciudad financiera del San- mente hasta el verano de 2008. rínticos caminos que te llevaban que permitirá repetir y alcanzar tander. Un mamut inmobiliario, De esta experiencia podemos a los diferentes ecosistemas. Y es mayores metas. Probablemente sumido en un mercado retraído, extraer interesantes anécdotas que en la ciudad financiera cada el olivo testificará esos nuevos así como grandes triunfos em- edificio lleva un nombre de ecosis- contratos. presariales. tema: pinar, arrecife, etcétera. Debemos elogiar el compromiso Las visitas con los clientes se y el rigor de todos los profesio- amenizaban gracias al equipo de nales de CB Richard Ellis que atención al cliente y a las visitas en algún momento participaron guiadas por el complejo, que, en este proyecto, como el de- entre otras cosas, alberga uno de partamento de Valoraciones, al los campos de golf mas singulares que debe añadirse de inmediato de España. Pontegadea adquirió los tres primeros lotes por cerca de 440 millones de euros Tendencias 2009 79

  80. ExpERIENCIAS CONCRETAS EN Una de las cuestiones clave a la FINANCIACIÓN hora de adquirir patrimonio en rentabilidad en el extranjero es INmObIlIARIA la disponibilidad y sus términos de financiación, ya que de ella dependerá, en gran medida, el éxito de la inversión. La experiencia acumulada en este sentido por CB Richard Ellis EMEA Debt Advisory ha sido muy favorable. Entre otras ven- tajas, ha permitido a nuestros clientes obtener una visión clara de la situación de los merca- dos en cada momento, fruto de nuestra interlocución constante con las entidades financieras y nuestra plataforma paneuropea. Nuestros clientes se apoyan en nosotros para calibrar sus expec- juAN CARlOS bujEDA tativas de financiación antes de Associate Director presentar ofertas por activos, y al Debt Advisory delegar esas gestiones bancarias CB Richard Ellis EMEA pueden dedicarle más tiempo a su negocio. Sobre esa actitud proactiva y práctica cotidiana, en estas páginas nos proponemos pro- yectar la posible evolución del sistema financiero a raíz de los acontecimientos que estamos viviendo, y calibrar su impacto en el mercado de financiación inmobiliario. Asimismo, repa- saré el asesoramiento de CB Richard Ellis al Grupo LAR en 80 INVERSORES Y ENTIDADES FINANCIERAS Estamos ante una reestructuración en toda regla del sistema financiero

  81. la búsqueda de financiación en la escasez del capital, puede este mercado tan cambiante. satisfacer los altos requisitos de rentabilidad de los inversores. pERSpECTIVAS Estamos ante una reestructura- SObRE El FuTuRO ción en toda regla del sistema fi- DE lA FINANCIACIÓN nanciero. Donde antes se trataba INmObIlIARIA el capital como una commodity, Al cierre de estas páginas, a ahora éste se ha dado la vuelta, finales de octubre de 2008, convertido en bien escaso y el proceso de búsqueda de fi- valioso, y en adelante sólo los nanciación inmobiliaria, y la mejores proyectos tendrán ac- atenernos a un nuevo paradigma naturaleza misma del sistema ceso a él. Todo apunta a que en en la transmisión de liquidez de financiero, habían completado breve coexistirán en el mercado los ahorradores a los inversores. doce meses seguidos de cambio una combinación ecléctica de No obstante, la perfecta corres- sustancial. Una de las pocas firmas de financiación, cada una pondencia entre los vencimien- tendencias que pueden atisbar- con su perfil y sus preferencias tos de los títulos emitidos y los se con claridad entre esa tor- sobre márgenes, apalancamien- préstamos suscritos hace de la menta financiera es el perfil de tos, plazos de pago, tipología de titulización una manera muy las entidades que apalancarán activos o garantías. eficiente de financiación banca- el sector en el futuro, una vez El proceso de búsqueda de ria, pero si algo se ha aprendido pasada la tempestad. capital va a tornarse más com- en este fin de ciclo es que las Sin duda, las intervenciones plicado y tedioso. La figura del entidades deben retener en sus de gobiernos occidentales en banco provisor de la totalidad libros la responsabilidad sobre sus entidades financieras van a de la deuda a un precio se re- los títulos que emiten. La auto- traer un periodo de mayor su- emplazará por una combinación pista financiera de la titulización pervisión bancaria, y, en conse- de fórmulas que provean deuda ha cerrado por obras un tiempo cuencia, una mayor aversión al sénior, deuda subordinada y riesgo y mayores costes de fi- participaciones preferentes. De nanciación. En paralelo, y como hecho, la combinación de todas respuesta a este fenómeno, asis- estas opciones será la única timos a la constitución de varios manera de aproximación a los lA AuTOpISTA FINANCIERA DE fondos de capital privado, crea- niveles de apalancamiento a lA TITulIzACIÓN hA CERRADO dos para financiar operaciones que estábamos acostumbrados. pOR ObRAS uN TIEmpO en el sector inmobiliario, una Además del conservadurismo INDETERmINADO actividad que, a día de hoy y al que se ceñirán los comités de a la luz del encarecimiento y riesgos de los bancos, deberemos Estamos ante una reestructuración en toda regla del sistema financiero Tendencias 2009 81

  82. ExpERIENCIAS CONCRETAS juAN CARlOS bujEDA EN FINANCIACIÓN Associate Director Debt Advisory INmObIlIARIA CB Richard Ellis EMEA volverá, pero, de momento, su La interlocución frecuente con forma y momento exactos se las diferentes entidades finan- desconocen. cieras del país germano y el En resumen, la financiación conocimiento de las condiciones y la liquidez volverán a los de financiación nos permitió, mercados, pero lejos de ser una desde un primer momento, cali- commodity disponible para brar las operaciones de manera todos los proyectos, la deuda competitiva, y alimentar las será un ente que deberá comer- expectativas del cliente en lo cializarse y estructurarse para referente a estructura de ofertas resultar atractivo. Además, ha- de financiación, márgenes, apa- indeterminado, y cuando vuelva brá que asegurarse de que, entre lancamiento, plazos, comisiones a abrir lo hará con un límite de todas las fórmulas disponibles, de cancelación, reservas de in- velocidad inferior y con carné se está escogiendo la que mejor terés, proyección de cash flows por puntos. se adapte a las particularidades o datos de mercado, así como La combinación de prudencia y de cada proyecto. Desde CB Ri- ayudarle a presentar un análisis responsabilidad es una caracte- chard Ellis EMEA Debt Advisory de la rentabilidad del proyecto a rística de los mercados de pfan- trabajamos diligentemente junto sus inversores. dbrief, o cédulas hipotecarias a nuestros clientes hacia ese fin. En estas fechas nos hemos visto alemanas, un instrumento clave también envueltos en varios en la aportación de liquidez ExpERIENCIAS proyectos de value added, que, durante este último año a los CONCRETAS EN lA al igual que los de desarrollo, bancos de dicho país, lo que, FINANCIACIÓN CROSS tienen una complejidad añadida: a su vez (como hemos podido bORDER la necesidad de demostrar a los contrastar desde nuestra posi- A principios de 2008, y como bancos no sólo que las proyec- ción central en los mercados de uno de los hitos de dicha estra- ciones realizadas son razonables, capitales de la región), les per- tegia, establecimos un acuerdo y que, por ejemplo, podrán con- mitió mantenerse entre los más marco de colaboración con los seguirse las rentas propuestas activos de Europa, aunque natu- gestores de un vehículo de in- en el cash flow al realquilarse ralmente a un ritmo ralentizado. versión en activos inmobiliarios los espacios vacíos, sino además No resultaría extraño ver cómo (no un FII), el Grupo LAR, cuyo que el cliente está adoptando las el principio de pfandbrief reem- objetivo era la adquisición de ac- medidas necesarias para mitigar plaza de manera sustancial a la tivos en rentabilidad en Francia, dichos riesgos con un acuerdo titulización como instrumento Alemania y Europa del Este. eficiente para ambas partes en principal de la financiación Desde el principio, la relación la gestión del cash flow si no se de activos. entre el Grupo LAR y CB Ri- cumplieran los covenants finan- La alternativa, una posible chard Ellis ha sido intensa y es- cieros estipulados en el contrato. vuelta a una forma tradicional trecha. Hemos analizado juntos El cliente pudo percibir que una de banca donde las entidades innumerables posibilidades, y de las grandes ventajas de contar depositarias hagan préstamos a cerrado con gran éxito dos ope- con CBRE Debt Advisory es la largo plazo mientras se financian raciones en Alemania: una con a corto, no se antoja ahora viable Eurohypo y la otra con Hypove- ni eficiente, al no atenerse al reinsbank, del grupo Unicredit. principio de correspondencia Actualmente nos hallamos ana- entre vencimiento activo y pa- lizando varias transacciones más sivo. La titulización sin duda junto a ellos. 82 INVERSORES Y ENTIDADES FINANCIERAS La deuda deberá comercializarse y estructurarse para resultar atractiva

  83. Una vez escogidas las entidades hoy día de las condiciones exac- con que avanzar, y pasado el tas bajo las cuales se cerrará un proceso de due diligence, quizá préstamo, lo que hace vital tener el momento mas tenso de las siempre a mano un plan B y uno negociaciones se producirá al for- C. Tratar de forma exhaustiva malizar el contrato de financia- con múltiples entidades al mis- ción. De ahí que sea importante mo tiempo es un trabajo tedioso llegar a esta fase con más de una y consume mucho tiempo, entidad, puesto que las condicio- pero es el medio más eficaz de nes que se firmen al finalizar el asegurar un cierre rápido de la red internacional en la que nos toda la información comercial, proceso pueden variar mucho de operación bajo las mejores con- apoyamos para elaborar nuestros técnica y financiera del proyecto las presentadas en la hoja inicial diciones de mercado. análisis y convencer a los bancos en un estudio concienzudo que de condiciones. El proceso de financiar activos de la viabilidad de los business evite sorpresas durante el periodo Tal y como hemos comentado se ha vuelto largo y complejo, plans que presentamos. de evaluación de los bancos. antes, las entidades germanas re- sobre todo cuando se quiere Es importante que dichos pa- De hecho, en esta fase evalua- curren con avidez al mercado de hacer con rapidez y eficiencia. rámetros se consideren y escla- tiva es clave incluir un modelo pfandbrief para obtener liquidez. Requiere un conocimiento deta- rezcan por anticipado, porque financiero que refleje las expec- Es frecuente hoy día que los ban- llado del mercado, saber cómo inmuebles con fuertes riesgos tativas comerciales y financieras cos inserten cláusulas en las que estructuran las entidades las de realquiler son financiables en del cliente. Resulta siempre útil se reservan el derecho de sujetar operaciones, tener experiencia un contexto de project finance, exponer de forma explícita los los términos de una financiación tratando con los aspectos le- pero las condiciones impuestas mitigantes que se consideren a condiciones de mercado, lo gales de las mismas y conocer por los bancos pueden llegar a oportunos para condicionar la que puede dar lugar a sorpresas quién, de entre el universo ban- resultar bastante onerosas. Si no actitud de los bancos hacia la en los costes de financiación y cario, se encuentra financiando se negocia con efectividad, pue- fórmula viable para el cliente. apalancamiento obtenido. Esto en cada momento. Nuestra de llegar a perderse con cierta Cumplir estas medidas puede hace de la negociación multilate- experiencia con el Grupo LAR facilidad el control del proyecto. aproximarnos a una oferta no ral con entidades una necesidad, es un ejemplo de que obtener Es importante que el prestatario vinculante de financiación que, porque mientras no haya un financiación sigue siendo posi- se reserve cierta flexibilidad de con suerte, se aproximará a la contrato por escrito y firmado, la ble en este mercado si se proce- arreglar una situación de impago realidad una vez alcanzado el situación cambiante del sistema de de manera organizada y con de la manera que considere acuerdo con el banco. financiero impide tener certeza expectativas realistas. más eficiente. Entre la oferta inicial y la vincu- En cada fase de la búsqueda de lante, y dependiendo del volu- financiación deben seguirse los men de la operación, el banco pasos adecuados para que el pro- hará saber si será un requisito la ceso sea lineal y no circular, espe- formación de un sindicato con NO RESulTARÍA ExTRAÑO cialmente cuando se trabaja en un otras entidades, gestión que se periodo de exclusividad otorgado llevaría a cabo a través de la pla- VER CÓmO El pRINCIpIO DE por el vendedor. El primer requi- taforma de Debt Advisory, ya sea pFANDbRIEF REEmplAzA sito siempre debe ser plasmar por el contacto frecuente con los DE mANERA SuSTANCIAl bancos como por haber llevado A lA TITulIzACIÓN COmO desde un principio la operación INSTRumENTO pRINCIpAl DE lA al mercado, lo que nos sitúa en FINANCIACIÓN DE ACTIVOS una posición idónea para iden- tificar posibles partícipes en la financiación. La deuda deberá comercializarse y estructurarse para resultar atractiva Tendencias 2009 83

  84. Los mercados tienden a crear valor y oportunidades de negocio en una coyuntura donde, más que nunca, son necesarias la iniciativa, la creatividad y la constancia. TENDENCIAS DEL MERCADO 84

  85. 6 TENDENCIAS DEL MERCADO Tendencias 2009 85

  86. SubASTAS INMObILIARIAS, COMERCIALIzAR Hacen falta nuevos modelos EL CAMbIO inmobiliarios, y las subastas inmobiliarias por Internet van a ser una de las herramientas más destacadas. A las empresas de servicios ya no les basta con ser proactivas y estudiar el mercado. Deben anti- cipar las mejores respuestas a las necesidades de sus clientes. Así ocurre con las subastas de activos por Internet, una de las formas más innovadoras de tomarle la delantera al sector inmobiliario. En lo sucesivo, la adaptación será la clave del éxito. Un mercado en crisis colapsa parte de su activi- dad, pero proyecta a la vez nuevos EMILIO MIRAvET cauces, tendencias y estrategias Director de Nuevos Canales por donde resurgir. Quienes sepan de Comercialización anticipar esos cambios estarán CB Richard Ellis España en mejor posición de futuro que quienes apuesten por la simple inactividad y el inmovilismo. La volatilidad y las turbulen- cias financieras han afectado de pleno al mercado inmobiliario. Nada volverá a ser como antes. Inversores, agentes, promotores y clientes finales necesitan rein- ventar su papel para transformar su actividad y recuperar posicio- nes. Hacen falta nuevos modelos, y por su inusitada capacidad de 86 TENDENCIAS DEL MERCADO En sólo unos meses, las subastas residenciales de CB Richard Ellis han alcanzado una respuesta significativa

  87. segmentación y aproximación al cliente, las subastas inmobiliarias por Internet van a ser una de las herramientas más destacadas. Internet es una vía excelente de distintos caserones históricos, uNA ADECuADA SELECCIÓN y aproximar oferta y demanda en suelos y un centenar de locales una fase inmobiliaria de cambio comerciales y naves logísticas. Se SEgMENTACIÓN DE INvERSORES, como la actual. Además, una han dirigido a clientes finales y a AgENTES y CLIENTES PuEDE adecuada selección y segmen- distintas tipologías de inversores, PROPORCIONAR CON EL TIEMPO tación de inversores, agentes y con ofertas procedentes tanto de uNA bASE DE DATOS Muy clientes puede proporcionar con particulares como de garantías APRECIAbLE y EfICIENTE el tiempo una base de datos muy adjudicadas, entidades financie- apreciable y eficiente para cruzar ras y promotores. necesidades, afinar productos y dinamizar transacciones en los PROACTIvIDAD y PRECIOS distintos segmentos. DE MERCADO CB Richard Ellis ha completado Se trata de un primer paso hacia en el mercado activos de calidad en los últimos meses un proyecto un sistema integrado de comer- a través de un sistema de venta integral de subastas por Internet cialización inmobiliaria telemá- transparente y accesible al pú- y por línea telefónica (www.tu- tica. Lo consideramos un nuevo blico en general. Por eso hemos subastacbre.com y 902 21 01 30). canal de alcance nacional y muy optado por las subastas online de Ha cerrado ya cuatro subastas amplio recorrido, especialmente precios al alza, la fórmula más nacionales con una oferta inicial útil en segmentos inmobiliarios transparente y proactiva para que de unas quinientas viviendas, necesitados de información, ambas partes acuerden su precio proximidad y transparencia. de mercado; es decir, aquél en El objetivo es popularizar un mo- que la oferta y la demanda están delo de negocio multisegmen- dispuestas a cerrar la compraven- to, que permita la enajenación ta, al margen de la fase concreta de oficinas, locales comerciales, del ciclo en que se esté. inmuebles industriales, viviendas de obra nueva, edificios, inmue- bles de inversión, suelos y garan- tías adjudicadas. Es decir, poner En sólo unos meses, las subastas residenciales de CB Richard Ellis han alcanzado una respuesta significativa Tendencias 2009 87

  88. SubASTAS INMObILIARIAS, EMILIO MIRAvET COMERCIALIzAR Director de Nuevos Canales de Comercialización EL CAMbIO CB Richard Ellis España EL PORTAL DE SubASTAS En el portal de subastas se han DE Cb RIChARD ELLIS SE registrado en unos pocos meses hA MOSTRADO TAMbIÉN más de 13.000 potenciales com- ESPECIALMENTE pradores. Cada cliente rellena EfICAz EN vENTAS un formulario de registro muy sencillo. Para pujar en un pro- INMObILIARIAS PARA ducto concreto, debe depositar INvERSIÓN una fianza del uno por ciento del precio de salida. Tras la última En CB Richard Ellis hemos parti- puja al alza y si resulta adjudica- do de esa doble base al incorpo- tario, llevará a cabo un proceso rar un departamento de Nuevos tradicional de compraventa. Canales de Comercialización a nuestra estructura. Estamos per- ANTICIPAR EL CAMbIO suadidos de su trascendencia en Suele decirse que las épocas los próximos años. En España, de crisis aceleran los cambios, las fórmulas de venta inmobi- un principio que sucede con liaria no se han modernizado ni especial nitidez en el ámbito sistematizado desde hace mucho, empresarial. En los extremos de con lo que existe un margen cada ciclo económico, las empre- sustancial de mejora si somos ca- sas que no se adaptan al nuevo paces de cruzar las posibilidades En sólo unos meses, las subastas entorno tienen problemas para de la consultoría, el marketing y de CB Richard Ellis han alcanza- sobrevivir. De ahí que resulte la publicidad. Por su dimensión do una respuesta significativa. Es recomendable ir siempre unos y experiencia nacional e interna- un método eficaz de comparar pasos por delante de la tenden- cional, CB Richard Ellis está en precios y productos que respon- cia, tanto para las novedades im- las mejores condiciones de llevar de a las nuevas exigencias de perceptibles del día a día como a cabo ese proceso, y nos pro- los clientes finales. Aporta dife- para las súbitas transformaciones ponemos seguir impulsándolo a renciación, segmenta clientes, de las grandes crisis. medio y largo plazo. analiza en tiempo real demandas De hecho, el portal de subastas insatisfechas y garantiza cercanía de CB Richard Ellis se ha mostra- y creatividad a un mercado en do también especialmente eficaz claro ajuste. en ventas inmobiliarias para Hasta la fecha, se han cerrado inversión en productos como subastas con descuentos medios inmuebles industriales, locales de salida que oscilaron entre el comerciales, suelos u oficinas. 13 y el 37 por ciento, sobre in- Desde un caserón tardobarroco muebles localizados en Madrid, gaditano a parcelas con proyecto Barcelona, Málaga, Valencia, de edificabilidad, o cinco naves Alicante, Zaragoza, Palma de industriales con suelo aledaño Mallorca, Murcia, A Coruña, por un valor de salida de 2,2 mi- Asturias, Toledo, Cádiz, Guada- llones de euros y un descuento lajara y La Rioja. sobre precio de mercado del 42 por ciento, o un local comercial madrileño con precio de salida en 108.000 euros. 88 TENDENCIAS DEL MERCADO En los extremos de cada ciclo económico, las empresas que no se adaptan al nuevo entorno tienen problemas para sobrevivir

  89. NuESTRA EXPERIENCIA NOS AvALA La experiencia y la exhaustiva base de datos de clientes acumu- lados en los más de 35 años de presencia de CB Richard Ellis en España son aval suficiente para atraer a Internet productos inmo- biliarios de inversores y agentes sectoriales. Con calidad, eficacia y especialización en cada uno de los segmentos. Una forma crea- tiva e innovadora de actualizar la mayor experiencia sectorial en consultoría inmobiliaria, y de adaptarla al cambio en cada región y ciudad española. En tiempo real, con una herramienta capaz de realimentarse y seg- mentar ofertas y compradores en constante progresión. Escuchamos e interactuamos en tiempo real, tanto con la de- manda como con la oferta, para facilitar su aproximación física y temporal en la forma más ágil y proactiva de obtener un precio de mercado. Nuestra tarea es posicionar la página de subastas como canal permanente de ofer- Además, contamos a nuestro tas inmobiliarias, donde el públi- favor con el posicionamiento co general accede para adquirir internacional también líder de la una vivienda y los inversores compañía, una opción clave para para rastrear oportunidades. atraer en el futuro clientes e in- versores en un mundo globaliza- do. Tengo la certeza de que en el próximo Tendencias hablaremos de esa segunda plataforma. En los extremos de cada ciclo económico, las empresas que no se adaptan al nuevo entorno tienen problemas para sobrevivir Tendencias 2009 89

  90. INvERSIÓN hOTELERA EN ESPAÑA: Los promotores ahora son CAMbIO DE ROLES los principales vendedores, mientras corporaciones, fondos y grupos inversores empiezan a entrar en el mercado. En un mercado inmobiliario español constreñido por las incer- tidumbres, las inversiones hote- leras se redujeron a la mitad. La escasa actividad se repartió entre el inédito protagonismo vendedor de los promotores, la aparición de un grupo muy variado de inversores y unas rentabilidades claramente al alza. 2008 ha sido uno de los años más convulsos para el conjunto de la economía española, en especial para su sector inmobiliario. En JORgE RuIz el segundo semestre de 2007 ya Director Nacional de Hoteles resultaban evidentes los indicios CB Richard Ellis España de desaceleración, aunque en los doce meses siguientes ha sorpren- dido la intensidad y la brusque- dad de la caída. Es probable que la súbita restricción del crédito por parte de los mercados finan- cieros, así como la acumulación de un stock de casi un millón de viviendas sin vender, hayan ex- tremado las consecuencias nega- tivas, y de paso han propiciado importantes cambios en el mapa inmobiliario español. 90 TENDENCIAS DEL MERCADO El turismo urbano, menos estacional que el de vacaciones, empieza a diversificar gradualmente la oferta española

  91. Las promotoras han perdido de súbito el protagonismo de años anteriores. En la mayoría de los casos aparecen ahogadas por el endeudamiento e imposibilitadas para seguir desarrollando su acti- vidad. Muchas han recurrido a la venta de activos para afrontar sus compromisos de deuda sin verse abocadas al concurso de acreedo- res, algo que ya les ha sucedido a algunas. El relevo inmobiliario parecen haberlo tomado una serie de inversores de muy diversas tipo- logías y un único punto en co- LAS PRINCIPALES gRANDES mún: su liquidez, probablemente CADENAS INTERNACIONALES el bien más preciado durante quIEREN CRECER EN ESPAÑA todo el ejercicio. Han ganado A TRAvÉS DE SuS DIfERENTES relevancia fondos inmobiliarios MARCAS y EN LOS DISTINTOS madurez del mercado vacacional de perfiles muy distintos, desde SEgMENTOS DE MERCADO español, su creciente vulnerabi- los fondos core alemanes hasta lidad ante la competencia de los los estadounidenses más oportu- nuevos destinos y la sobreoferta nistas. Han ganado cuota también encarecido, pero han vuelto al Al final, las dificultades de finan- de proyectos hoteleros en empla- los family offices nacionales. En primer plano por su propia liqui- ciación también le hicieron mella, zamientos urbanos como Madrid, los últimos años habían permane- dez y por las actuales dificultades por cuanto las promotoras inmo- Barcelona o Valencia, han sido cido alejados de un mercado muy de los propietarios, dispuestos a biliarias interrumpieron de golpe también factores determinantes asumir claras depreciaciones en su actividad, cuando habían sido para que la inversión cayese un sus activos. máximas protagonistas del auge 43 por ciento en el ejercicio, des- A comienzos de 2008, muchos ex- inversor de los años anteriores. de los 1.300 millones de euros in- pertos pensaban que el mercado vertidos en 2007 hasta unos 750 hotelero de inversión, mucho más ACuSADO DESCENSO millones el siguiente ejercicio. especializado que otros, no ten- Además, la evolución del sector Las dificultades de acceso al dría por qué verse afectado ante turístico tampoco ha supuesto mercado del crédito han hecho el deterioro inmobiliario general. una gran ayuda. La excesiva que en el año sólo se cerrasen un El turismo urbano, menos estacional que el de vacaciones, empieza a diversificar gradualmente la oferta española Tendencias 2009 91

  92. INvERSIÓN hOTELERA EN ESPAÑA: JORgE RuIz Director Nacional de Hoteles CAMbIO DE ROLES CB Richard Ellis España persisten las dificultades para fi- nanciar operaciones. Podrían ver- se entonces operaciones hoteleras de perfil distress, protagonizadas por fondos de corte oportunista en supuestos donde los bancos acree- dores prefieran no adjudicarse los hoteles que han financiado. Es muy probable que en todas estas cuestiones salgamos de dudas en los próximos trimestres. par de operaciones por encima de ATONÍA TuRÍSTICA 75 millones de euros. En ambos Esta oleada de cambios coincide casos los vendedores fueron com- con cierto decaimiento del sector pañías inmobiliarias necesitadas turístico nacional. Los principales de liquidez. Habitat vendió por indicadores reflejan que el parón 103 millones de euros su proyecto del consumo interno ya ha provo- barcelonés Habitat Sky, de cinco Las transacciones antedichas, cado retrocesos en la ocupación estrellas, a Sol Meliá, mientras y varias más abiertas en espera media de plazas hoteleras, en con- MedGroup se desprendió de su de comprador, tienen en común creto una bajada del 2,5 por ciento cartera de hoteles económicos un vendedor inmobiliario nece- interanual hasta el pasado sep- operados por Express by Holiday sitado de hacer caja, abocado a tiembre, según datos aportados por Inn, adquiridos por la empresa vender sus activos más líquidos, el Instituto de Estudios Turísticos. portuguesa Grupo Continental por casi siempre establecimientos Se trata de un descenso leve que 140 millones de euros. hoteleros o edificios de oficinas. debe interpretarse de forma positi- Otras operaciones relevantes Se han invertido así los roles va, ya que se ha producido en una fueron la venta del Hotel Hyatt tradicionales; los promotores mala coyuntura económica y certi- Casares, en Málaga, propiedad han dejado de invertir y ahora fica que el turismo urbano, menos del grupo inmobiliario Evemarina son los principales vendedores, estacional que el de vacaciones, y comprado por el fondo Qatar mientras corporaciones empre- empieza a fortalecer gradualmente National Hotels por 70 millones sariales, fondos y grupos inver- la oferta turística española. Aun de euros; la venta del madrileño sores de distinto tipo empiezan así, es probable que el descenso de hotel Bauzá, también realizada a entrar en el mercado, siempre la ocupación termine por agravarse por Habitat por 60 millones de con rentabilidades que superan si la incertidumbre económica se euros, y la venta en Barcelona de claramente el coste del dinero. Nozar a Oncisa, del grupo ONCE, En general, las rentabilidades del hotel Confortel 22@ por 42 han experimentado incrementos millones de euros. notables, de entre 75 y 100 pun- tos básicos, hasta oscilar entre el 6,5 y el 6,75 por ciento para los mercados urbanos y rondar el 9 por ciento para los vacacionales. Todo indica que esta tendencia seguirá adelante, e incluso po- dría acentuarse todavía más si 92 TENDENCIAS DEL MERCADO En el reciente panorama hotelero español, una de las compañías más activas ha sido Confortel Hoteles

  93. LOS CONTRATOS DE gESTIÓN ESTÁN EMPEzANDO A SER ACEPTADOS POR LA MAyORÍA DE EMPRESAS PROPIETARIAS DE hOTELES y DE PROyECTOS hOTELEROS mantuviera mucho más tiempo. y fuerza a las cadenas hoteleras países europeos. En cualquier El descenso en la ocupación ha a ofrecer precios más atractivos. caso, es pronto para descartar repercutido de forma atenuada Captar clientes se ha convertido que el ritmo de la desaceleración en los precios medios, que el pa- en clave de un mercado cada no vaya a agravarse, con lo que sado septiembre habían sufrido vez más competitivo. Barcelona conviene mantener la cautela en un recorte interanual del 1,3 por es quizá el mejor ejemplo de la los próximos trimestres. ciento, según datos acumulados encarnizada batalla de precios del Instituto Nacional de Estadís- por Internet que ya se plantea tica. Al margen de otras posibles en varias ciudades españolas. interpretaciones, ese descuento En ese entorno, el sector parece medio parece poner de manifies- haber capeado la ralentización to que el deterioro del consumo económica y cerrado un ejercicio acaba afectando al gasto turístico estable, en línea con el resto de En el reciente panorama hotelero español, una de las compañías más activas ha sido Confortel Hoteles Tendencias 2009 93

  94. INvERSIÓN hOTELERA EN ESPAÑA: JORgE RuIz Director Nacional de Hoteles CAMbIO DE ROLES CB Richard Ellis España como el español. Son enseñas tan consolidadas que su mera ima- gen de marca basta para captar la atención de grupos inversores internacionales, interesados en adquirir proyectos hoteleros y luego cederles la gestión. Es significativo además que las principales grandes cadenas internacionales quieran crecer en España a través de sus diferentes marcas y en los distintos segmen- tos de mercado, incluso en el económico o budget. Quizá éste sea el de más claro recorrido y mejores expectativas, por cuanto responde claramente a las nece- sidades empresariales de reducir costes en los viajes de negocios. Como las grandes empresas hote- leras internacionales suelen ex- plotar sus hoteles mediante con- incluso en la adquisición de otras tratos de management o gestión, cadenas, opciones ahora más estas modalidades de contrato, complejas ante las dificultades hasta ahora con poca tradición de financiación. en España, están empezando a La circunstancia ha sido aprove- ser aceptadas por la mayoría de chada por grandes cadenas inter- empresas propietarias de hoteles nacionales como Hilton, Inter- y de proyectos hoteleros. continental, Marriott o Starwood. Mientras tanto, las grandes Si en los años anteriores habían cadenas nacionales como Sol cedido protagonismo en un Meliá, NH o Barceló, tienden CAMbIO DE RITMO mercado donde predominaban La inversión de papeles también compras muy agresivas a cargo ha llegado a las cadenas hotele- de cadenas locales y empresas ras, las segundas grandes prota- inmobiliarias, la actual atonía de gonistas del mercado. El deterio- esos agentes está permitiendo a ro de la economía y del crédito las grandes cadenas mundiales ha obligado a la mayoría a modi- acometer planes expansivos ficar su estrategia de crecimiento. muy ambiciosos. Durante la etapa de mínimos Al contar con menor presencia históricos en los tipos de interés, en España que en otros países muchas centraron su expansión europeos, a estos grupos les inte- en las compras de suelo y de resa ganar cuota corporativa en hoteles en funcionamiento, o un mercado hotelero tan maduro 94 TENDENCIAS DEL MERCADO El crecimiento estará vinculado a contratos de arrendamiento y gestión

  95. a mantener su apuesta de crecimiento en mercados LAS gRANDES CADENAS internacionales, si bien MuNDIALES ESTÁN simultáneamente continúan ACOMETIENDO PLANES atendiendo de reojo al Muy AMbICIOSOS mercado español, por si surgen oportunidades. CONfORTEL buSCA INvERSORES En la coyuntura actual, todo apunta a que la estrategia más extendida entre las cadenas hoteleras seguirá vinculando el más activas en este sentido crecimiento a la explotación de ha sido Confortel Hoteles, del hoteles mediante contratos de Grupo Empresarial ONCE. arrendamiento y gestión. Ade- Cuenta con 17 hoteles operativos más, supone el modelo expan- en las principales ciudades sivo más lógico para cualquier españolas, y su plan estratégico compañía hotelera cuyo core prevé la incorporación de otros business sea el management de 17 hasta 2011. Sobre esa base, la los hoteles, y que pueda ceder compañía acaba de contratar a los activos a compañías de perfil CB Richard Ellis como asesor en más inmobiliario. Al margen de exclusiva para buscar inversores la actual situación inmobiliaria, que la acompañen en su varias cadenas mantienen des- expansión. de hace años esta estrategia de Se trata de incorporar a los in- expansión, aplicada en primer versores interesados a un acuer- término por las grandes cadenas do marco. Tendrían oportunidad norteamericanas. de adquirir activos hoteleros en En el reciente panorama hotelero capitales españolas relevantes, español, una de las compañías para arrendarlos a Confortel al menos durante 15 años, y con la garantía institucional en todo el proceso de Corporación ONCE. adecuadas a la fase actual y con Confortel asumiría además las la garantía adicional de un grupo inversiones en mobiliario y de contrastada solvencia. En un equipamiento de cada hotel, momento de grandes cambios lo que supone un interesante en el mercado hotelero, CB Ri- suplemento de rentabilidad en chard Ellis sigue aportando ideas cada operación. nuevas. Se trata de crear valor y Para CB Richard Ellis, este man- oportunidades de negocio en una dato implica ofrecer al mercado coyuntura donde, más que nun- inversor un proyecto sólido, ca, son necesarias la iniciativa, la eficiente, con rentabilidades creatividad y la constancia. El crecimiento estará vinculado a contratos de arrendamiento y gestión Tendencias 2009 95

  96. DIfERENCIARSE ANTE LA gLObALIzACIÓN: zIELO ShOPPINg POzuELO La globalización está afectando a todos los aspectos de la actividad social y económica, y el retail no escapa a ello. Un número significativo de re- tailers se está embarcando en una aventura más allá de sus mercados nacionales. Se iden- tifican oportunidades en países y continentes diferentes, con la vista puesta alrededor del planeta. Afortunada o desafortunadamente según cómo se mire, la oferta es cada día más parecida en ciuda- des tan alejadas entre sí como Vancouver, Nueva York o París, por poner algunos ejemplos. A nadie escapa que los opera- ALEX bARbANy dores del segmento de lujo son Director Nacional de Retail quienes cuentan con mayor ex- CB Richard Ellis España posición de ámbito global. Con una estrategia enfocada a los altos márgenes y una menor rotación de producto, pueden acceder a nuevos mercados a través de aperturas selectivas de una o dos tiendas por país y en enclaves es- tratégicos. La entrada de este tipo de operadores, bien sea en países con economías desarrolladas o emergentes, a menudo sirve como preámbulo de la llegada de otros retailers de gran consumo. Dentro 96 TENDENCIAS DEL MERCADO Cada vez hay más retailers con estrategias de marcado carácter global

  97. de la globalización generalizada mundiales (Estados Unidos, Ja- del sector, la actividad de moda y pón, Alemania, Francia y China), complementos presenta un mayor la exposición se incrementaría grado de internacionalización, hasta el 57 por ciento. Si aún que comprende tanto enseñas fuese un poco más allá, y entrase zIELO ShOPPINg POzuELO, como Zara, H&M o GAP, como en las diez mayores economías marcas de lujo cuya actividad se mundiales (bastaría con incluir el PROMOvIDO POR LA centra en la moda o sus acceso- Reino Unido, Italia, España, Cana- INMObILIARIA ESTADOuNIDENSE rios (Prada, Versace o Polo Ralph dá y Corea del Sur), tendría prác- hINES, ES uN NuEvO CONCEPTO Lauren, entre otras). ticamente acceso a tres cuartas DE CENTRO COMERCIAL En este contexto, los mercados partes del producto interior bruto LIfESTyLE PIONERO EN ESPAÑA europeos cuentan con una oferta mundial. Con unas tecnologías de internacional mayor que los paí- la información y la comunicación ses asiáticos o americanos. Ello tan potentes como las de hoy en se debe a un cúmulo de factores, día, los retailers disponen de las entre ellos las particularidades del herramientas necesarias para dar- contexto geopolítico en Europa, se a conocer a sus nuevos clientes. la ampliación del Mercado Único Establecido todo lo anterior, con- Europeo, la introducción del euro, viene añadir que los retailers se o los estrechos lazos culturales e enfrentan a muchos retos cuando necesaria resolución para operar y conceptos de ámbito europeo. históricos entre sus países. deciden entrar en nuevos mer- con éxito. No obstante, esos esco- Entre las principales novedades El tamaño de un mercado, medi- cados. La gran mayoría deberá llos no impiden que sean cada vez que acogen esta calle y sus al- do en términos del tamaño de su realizar algunas concesiones para más quienes emplean estrategias rededores, y que por sí mismas economía, no es el único factor adaptarse a las particularidades de marcado carácter global. Sólo justifican un viaje, llaman la considerado por un retailer que de cada mercado. Las diferen- hace falta echar un vistazo, por atención Abercrombie&Fitch perfila sus planes de expansión, cias culturales e idiomáticas, los ejemplo, a la Avenida Wenceslao, (así como Hollister, su formato pero es evidente que, cuanto controles de gestión, los marcos en Praga; a Kalverstraat, en Áms- en centros comerciales), Apple, mayor sea la economía de ese jurídicos y las trabas legales, la terdam, o a la concurrida Avenida Armani Exchange, Uniqlo o COS mercado, mayores serán las opor- logística y los proveedores, o de Ginza, en Tokio, para constatar (nueva enseña del grupo H&M). tunidades que presentará. Con la búsqueda de socios locales o los efectos de esa globalización. Es más que previsible que veamos la sola presencia en un mercado franquiciados, son aspectos de próximamente el desembarco de como Estados Unidos, un retailer PRÓXIMOS DESEMbARCOS la mayoría de ellas en España, así tiene acceso a casi el 30 por cien- La Regent Street londinense des- como en los principales mercados to del PIB mundial. taca como gran pasarela donde europeos, con un decalaje de dos Si dicha presencia se extendiese desfilan y se anticipan muchas o tres años respecto a su apertura a las cinco principales economías de las nuevas tendencias, marcas en el Reino Unido. Cada vez hay más retailers con estrategias de marcado carácter global Tendencias 2009 97

  98. DIfERENCIARSE ANTE ALEX bARbANy LA gLObALIzACIÓN: Director Nacional de Retail CB Richard Ellis España zIELO ShOPPINg POzuELO centros comerciales, lo hacen algunos casos. A pesar de que la generalmente a la vez en varios ubicación es un elemento esencial centros, con lo que el efecto dife- para el éxito de un centro comer- renciación que aportan en ellos cial, no lo es todo. Zielo Shopping queda algo diluido. Todo ello Pozuelo, promovido por la inmo- complica la labor del promotor de biliaria estadounidense Hines, es centros comerciales, siempre en un nuevo concepto de centro co- busca de elementos innovadores mercial lifestyle pionero en Espa- y distintivos que diferencien su ña. Se dirige a un público objetivo Salvo algunas excepciones, producto de la competencia, para exigente, y está caracterizado por como ha sucedido con el caso esquivar el concepto de cloniza- su oferta diferenciadora, tanto en de Primark (debido a sus gran- ción con que a menudo se critica la composición comercial, con las des necesidades de espacio, que a los centros. marcas más prestigiosas, como por condicionan enormemente su El mundo está lleno de desarro- la calidad y diseño del espacio, implantación en calle), la mayor llos comerciales ubicados en el arquitectónicamente sostenible. parte de los retailers que entran centro neurálgico de las grandes Pozuelo de Alarcón es un enclave en España optan por un flagship ciudades, como el Queen Victo- estratégico para la ubicación de un store en una de las principales ria Building, en George Street, centro comercial de estas caracte- arterias comerciales de sus gran- en Sydney; Quartier 206, en rísticas, en un entorno único para des ciudades. Ello implica que, Friedrichstrasse, en Berlín, o el el desarrollo y la implantación por regla general, sea complicado Victoria&Alfred Waterfront, en de este nuevo concepto de centro para un centro comercial atraer Ciudad del Cabo, por citar sólo comercial lifestyle: enseñas novedosas ausentes toda- Cuenta con la renta per cápita vía en ese mercado. más alta de España. Además, cuando estas nuevas En 2009, el área de influencia de enseñas deciden dar el salto a Zielo Shopping Pozuelo tendrá más de 1,5 millones de habitan- tes, entre ellos 212.000 situados a menos de diez minutos del centro comercial, y cerca de 40.000 más en las zonas empre- sariales y grandes empresas de las inmediaciones. Cuenta con un importante crecimiento anual medio de la población, y la edad de uno de cada dos habitantes está comprendida entre los 30 y los 65 años. Con 16.000 metros cuadrados de superficie bruta alquilable, está llamado a innovar. Aporta un nue- vo concepto de centro en cuanto a tamaño, diseño, distribución y oferta comercial, cuyo origen 98 TENDENCIAS DEL MERCADO En Regent Street llaman la atención Abercrombie & Fitch, Apple, Armani Exchange, Uniqlo o COS

  99. y fórmula proviene de Estados SERÁ uN SÍMbOLO EuROPEO DE Unidos. Sus rasgos más diferen- CENTROS COMERCIALES CON ciadores son: ARquITECTuRA SOSTENIbLE, AL Oferta basada en enseñas de SER EL PRIMERO EN ObTENER LA primer nivel ya existentes, hasta ahora inéditas o poco frecuen- PRE-CERTIfICACIÓN LEED PLATA tes en los centros comerciales españoles, para ofrecer a los visitantes un mix de estableci- mientos que suponga una oferta evaluación internacional desarro- entre todos los que abrirán sus verdaderamente diferencial. llado por el U.S. Green Building puertas próximamente. Señas de identidad propias. Council USGBC que mide La globalización del retail es un Acogerá las marcas y activi- el impacto de las edificaciones hecho, y probablemente estamos dades que mejor se adaptan tanto en el medio ambiente como asistiendo a las etapas iniciales al estilo de vida de sus poten- en un entorno agradable, con en la salud y el bienestar de sus de dicho proceso. Por ello, y cada ciales clientes, en un entorno buenos accesos y facilidad de ocupantes). Además, el edificio se vez más, una buena ubicación, exclusivo e innovador, que aparcamiento. integra perfectamente en su entor- accesos y mix comercial van a aspira a convertirse en referente no, con unas fachadas acristaladas ser elementos necesarios, pero no de moda y ocio en Madrid. ASPECTOS que cambian de color y reducen al suficientes. En adelante, visitar Sigue el estilo de los lifestyle TÉCNICO-ARquITECTÓNICOS mínimo el impacto visual. centros comerciales deberá ser centres: la principal locomotora El espacio central del edificio En la actualidad, el principal una verdadera experiencia en sí del proyecto es el mix comer- contará con una cubierta textil foco europeo de desarrollo de los misma, algo que no está al alcan- cial en su conjunto. Huye, por que permitirá llevar la luz natural centros comerciales más grandes ce de todas las propuestas. Sólo tanto, del concepto tradicional a todas las plantas, creando una y espectaculares se encuentra en resta esperar al otoño de 2009 de grandes locomotoras (enten- sensación de espacio abierto. países con economías en desa- para empezar a disfrutar de Zielo diendo como tales las grandes Habrá fácil orientación para el rrollo. Como muestra, conviene Shopping Pozuelo. superficies especializadas). Se visitante, al ser todos los esca- citar megaproyectos como el Mall persigue aunar bajo un mismo parates visibles desde cualquier of Russia, en Moscú (108.000 techo algunos de los conceptos planta, ya que se asomarán al metros cuadrados de superficie más llamativos y rompedores, gran espacio central que recorrerá bruta alquilable), Mall of Ukraine, tanto de calle como de centros verticalmente el edificio. en Kiev (140.000 metros cuadra- comerciales, con la ventaja que Rampas y ascensores panorámi- dos), o The Forum, en Estambul tiene para el consumidor con- cos comunicarán entre sí todas (172.000 metros cuadrados). tar con las mejores marcas con- las plantas. En Europa Occidental siguen centradas en un mismo edificio Dispondrá de terrazas espectacu- desarrollándose proyectos de gestionado profesionalmente, lares, situadas en la última planta mucha calidad, como Westfield y destinadas a restauración y ocio, London, inaugurado reciente- con excelentes vistas del nuevo mente en la capital británica. A skyline de Madrid. pesar de las diferencias eviden- El proyecto ha sido diseñado tes en tamaño y conceptualiza- para convertirse en un símbolo ción respecto a los proyectos europeo de centros comerciales mencionados, Zielo Shopping con arquitectura sostenible, al ser Pozuelo aspira a convertirse en el primero en obtener la pre-certi- uno de los centros comerciales ficación LEED® Plata (sistema de más llamativos e innovadores de En Regent Street llaman la atención Abercrombie & Fitch, Apple, Armani Exchange, Uniqlo o COS Tendencias 2009 99

  100. En 2008 organizamos ocho seminarios a los que acudieron más de seiscientos altos directivos de compañías, fondos, sociedades y agentes inmobiliarios. BARÓMETRO 100

  101. 2 BARÓMETRO 7 BARÓMETRO Tendencias endencias 2009 10198

  102. CÓMO nO El sector pinta mal. Los más optimistas creen que la ROdAR pOR cuesta abajo inmobiliaria sólo empezará a atenuarse lA pEndiEnTE hacia finales de 2010. La incertidumbre ha dejado paso a una generalizada sExTO BARÓMETRO confusión. Se ignora cómo, dónde y cuándo se va inMOBiliARiO CB RiChARd Ellis a salir de la crisis. La información acreditada y el estrategia core de compra de discernimiento resultan ahora activos y otra de desinversiones más cruciales que nunca. Las corporativas mediante sale & certezas parecen haberse roto y leaseback. el consenso del mercado se ha Nick Axford, director de reducido a un espejismo. Con Research de CB Richard Ellis todo, hay fórmulas para man- para EMEA (Europa, Oriente tenerse en pie y no rodar por la Medio y África), sugiere pendiente. CB Richard Ellis ha centrarse en aquellos mercados pedido opinión a muchos de inmobiliarios donde estructural sus clientes durante todo 2008. y estratégicamente interese estar, Hubo unanimidad tanto en que o donde se identifique valor en la crisis es profunda como en los productos más afines. En que entre el aluvión de malas caso de duda, mejor producto noticias se esconde alguna prime y optar siempre por pepita de oro. mercados con una oferta fuerte En un reciente seminario so- y consolidada. Cumplidos estos bre capital markets, Adolfo criterios, Axford subraya que Ramírez-Escudero, consejero hay oportunidades de ganar en director general de CB Richard el medio plazo. Ellis, recomendaba atender a la integración global, impulsar los El fuTuRO En 600 modelos de servicios a terceros OpiniOnEs y apostar por la sostenibilidad Los distintos seminarios como valor a largo plazo. A su organizados por CB Richard Ellis juicio, el mercado se concentra- cada año suelen reunir a buena rá en la intersección entre una parte de los altos directivos 102 BARÓMETRO A pesar de la crisis, hay fórmulas para mantenerse en pie y no rodar por la pendiente

  103. inmobiliarios españoles. En 2009 inmobiliarios españoles. Por eso como lo es fomentar un ade- cumplen su quinto aniversario, y las hemos empleado para ampli- cuado equilibrio entre la labor en ese tiempo se han convertido ficar el alcance del barómetro de inmobiliaria como socio gestor en el principal foro de análisis CB Richard Ellis, clásico de la y como socio operativo. Se y reflexión sectorial en España. demoscopia inmobiliaria que al- trata de focalizar la gestión del En 2008 se celebraron ocho de canza con ésta su sexta edición. riesgo a cada activo, aplicando ellos, con la presencia de más Se incluyen además varios de un business plan específico en de seiscientos altos directivos de los argumentos expuestos por cada caso. Su tercer consejo es compañías, fondos, sociedades y los ponentes del seminario sobre liderar el desarrollo sostenible, agentes inmobiliarios. capital markets, celebrado el 15 que en adelante será la llave de El año pasado se celebraron de noviembre de 2008, que en la eficiencia capaz de asegurar el seminarios sobre inversión, sí mismos suponen la más com- éxito de los nuevos proyectos. logística y retail en Madrid, pleta explicación analítica de los y otros tantos sobre inversión resultados numéricos. internacional en Barcelona, Málaga, Valencia, Zaragoza y CAuTElA y CAlidAd Palma de Mallorca. Todos ellos En la jornada de capital markets incluyeron mesas redondas, participó José Antonio León, donde los participantes contes- Director General para España taron distintas preguntas sobre de Hines. Citó la calidad como el futuro inmobiliario a través valor refugio en tiempos de de un sistema de televotación crisis. La calidad constructiva anónimo y personalizado. y de gestión, entendida como Por la profundidad y alta repre- legado de calidad en edificios sentatividad de la muestra, las emblemáticos, supone siempre respuestas obtenidas constituyen una apuesta inmobiliaria segura, la mejor radiografía sobre el a su juicio. Es uno de los prin- sentir de los profesionales cipios corporativos de Hines, lA CAlidAd COnsTRuCTivA y dE gEsTiÓn, EnTEndidA COMO lEgAdO dE CAlidAd En EdifiCiOs EMBlEMÁTiCOs, supOnE siEMpRE unA ApuEsTA inMOBiliARiA sEguRA A pesar de la crisis, hay fórmulas para mantenerse en pie y no rodar por la pendiente Tendencias 2009 103

  104. CÓMO nO ROdAR pOR lA pEndiEnTE sExTO BARÓMETRO inMOBiliARiO CB RiChARd Ellis Mediado 2008, ¿cuál es su previsión de cuánto puede durar el ajuste gEnERAl inmobiliario en España? EntrE 1 y 2 aÑos 20 EntrE 2 y 3 aÑos 49,5 El CEnTRO dE lA TORMEnTA MÁs dE 3 aÑos 30,5 En el mismo seminario, intervi- nieron Juan Barba, Director Ge- neral para Real Estate de Doughty Hanson; Herman Montenegro, Consejero Delegado de Axa Reim España; Luis Basagoiti, Presiden- ¿Cuál será su estrategia cross border a corto plazo? te de Mapfre Inmuebles, y Luis Puchol-Plaza, Consejero Delega- principalMEntE coMprador 15,5 do de Goldman Sachs en España. Se advirtió en la mesa redonda coMprador Muy sElEctivo 48 de que en una situación tan volá- actividad Muy liMitada 19,5 til como la actual las rentabilida- des iniciales sirven de poco. En vEndEdor Muy sElEctivo 4 cuanto compradores y vendedo- principalMEntE vEndEdor 13 res están en ondas muy disímiles, confiar en yields podría resultar discutible por la dificultad de aplicar en ellos descuentos, reformas o posibles bajadas futuras de alquileres. ¿Dónde enfocaría su búsqueda de oportunidades de promoción y/o Algo parecido sucede con las inversión cross border? referencias de precios en el primer semestre de 2007, que Europa occidEntal 8,5 siguen ejerciendo cierto valor Europa dEl cEntro y dEl EstE 31,5 psicológico a la hora de frenar los aMÉrica latina 36 inevitables descensos. En suma, se aconseja adaptarse a los nue- Estados unidos 20 vos valores del mercado, y sobre asia 4 todo, reparar en dónde está la EsTAMOs En unA fAsE dE MERCAdO pAsMAdO, dOndE lA gEnTE siguE EspERAndO MAlAs nOTiCiAs, lO quE ACRECiEnTA lA iMpORTAnCiA dE REACCiOnAR 104 BARÓMETRO El 37 por ciento opina que los activos más atractivos para invertir en el extranjero son las oficinas

  105. ¿Qué tipo de activos le parecen más atractivos para invertir en el extranjero? rEtail 8 oficinas 37 rEsidEncial 34,5 HotElEs 8,5 logÍstico 12 liquidez. Puede entenderse que estamos en una fase de mercado pasmado, donde no ocurren cosas porque la gente sigue es- perando malas noticias, lo que ¿Cuál es la motivación principal a la hora de invertir en el extranjero? acrecienta la importancia de reaccionar cuanto antes. rEntabilidadEs MÁs altas 26,5 En definitiva, se opina que el disponibilidad dE producto 3 claroscuro inmobiliario ha traí- do algunas buenas noticias (el divErsificaciÓn dE cartEras 36 riesgo empieza a remitir, nunca todo lo antErior 34,5 se volverá a repetir una alinea- ción de intereses económicos tan apartados de la cautela como los de la historia reciente) y una noticia peor: la recesión ya se ha asentado en Estados Unidos, lle- gará con cierto retraso a Europa, ¿Qué factor le preocupa más a la hora de invertir en el extranjero? como suele suceder, y en ambas zonas se extenderá al menos riEsgo dE divisa 3 entre 18 y 24 meses. No parece fiscalidad 9 existir una receta clara de cómo salir y en qué plazos, ante lo que coordinar gEstiÓn dE los activos 11 conviene extremar la atención dEsconociMiEnto dEl MErcado 38,6 para determinar cuáles podrán ser los sectores donde comenzará riEsgos jurÍdicos 38,4 la reactivación. Los intervinientes apuntaron que la crisis durará entre dos y tres años y será más acusada en unos sectores que en otros. Se indicó que el mercado nacional de ofici- nas está sometido a movimientos pendulares que prolongarán su incertidumbre, y que la sincronía El 37 por ciento opina que los activos más atractivos para invertir en el extranjero son las oficinas Tendencias 2009 105

  106. CÓMO nO ROdAR pOR lA pEndiEnTE sExTO BARÓMETRO inMOBiliARiO CB RiChARd Ellis tardará todavía algún tiempo en ¿Cuál cree que es la mejor manera de empezar llegar. La situación se agrava por la inversión cross border? cuanto el sector inmobiliario está en el furgón de cola de la crisis, dE forMa indirEcta (fondos) 13 muy por detrás de las turbulen- EMprEsa cotizada 2 48 cias industriales y financieras, lo que podría acentuar la caída partnEr local 42 de actividad inmobiliaria en partnEr dEsdE El paÍs dE origEn 32 2009, para empezar a reactivarse muy despacio a partir del año invErsiÓn dirEcta En solitario 11 siguiente. Se apuntó además que la atonía de la financiación se mantendrá los próximos meses. Seguirá limitada tanto a operaciones pequeñas donde el vendedor ¿En qué país de América Latina tiene dentro de sus planes necesite hacer caja, con lo que posicionarse a medio plazo? el precio ayudará a financiar la operación, como a operaciones MÉxico 69 muy estructuradas de sale & lea- costa rica 8 48 seback, producidas no tanto para optimizar superficies como para brasil 15 captar capital, y a reestructura- cuba 8 ciones de créditos ya existentes. MÉxiCO Es El pAÍs dE mejoría sólo comenzará a notarse AMÉRiCA lATinA dOndE en el segundo semestre de 2011. El 69 pOR CiEnTO dE lOs La práctica unanimidad sobre EnCuEsTAdOs TiEnE la profundidad de la crisis na- pREvisTO pOsiCiOnARsE cional explica también el alto interés por salir al exterior. Uno de cada dos directivos se plan- tea en adelante una política inTERÉs pOR de compras cross border muy El sECTOR ExTERiOR selectivas, en la mayoría de los En las votaciones del resto de casos centradas en Latinoamé- seminarios, la mitad de los pro- rica y en la Europa central y fesionales españoles cree que el del Este. Además, uno de cada ajuste inmobiliario en España cinco repara en el mercado es- empezará a remitir en un punto tadounidense. Las oficinas y el situado entre junio de 2010 y sector residencial siguen siendo 2011. Otro 30 por ciento cree los activos foráneos que des- que, en el mejor de los casos, la piertan más interés, con cierto 106 BARÓMETRO Las oficinas y el sector residencial siguen siendo los activos foráneos que despiertan más interés

  107. ¿Qué tipo de activos le parecen más atractivos despuntar logístico y alguna re- para invertir en el continente americano? ticencia hacia los hoteles como principales novedades. HotElEro 23 Diversificar carteras sigue sien- rEsidEncial 1ª rEsidEncia 23 do argumento central para salir al exterior. El desconocimiento rEsidEncial turÍstico 38 del mercado y los riesgos jurídi- oficinas 8 cos continúan siendo los princi- pales escollos para decidirse. El industrial 8 42 por ciento de los directivos españoles cree que la mejor ma- nera de remediarlo es asociarse con un partner del país de destino, y un 32 por ciento más prefiere a un partner español. México es el país latinoamerica- no preferido para invertir en in- mobiliario a medio plazo, segui- do a mucha distancia por Brasil. Por tipo de activos, el 38 por ciento de los encuestados opta- ron por residencias turísticas, un 23 por ciento por hoteles y un 23 por ciento más por invertir en primeras viviendas, interesante novedad para ampliar la gama de productos de inversión. Las oficinas y el sector residencial siguen siendo los activos foráneos que despiertan más interés Tendencias 2009 107

  108. CÓMO nO ROdAR pOR lA pEndiEnTE sExTO BARÓMETRO inMOBiliARiO CB RiChARd Ellis A medida que el epicentro de la Unión Europea se desplaza hacia el Este, lOgÍsTiCA ¿corre la logística en España el riesgo de quedarse en una posición marginal? En absoluto 19 no Es probablE 40 Es probablE 35 Es sEguro 6 ¿Cómo ve sus necesidades respecto a naves logísticas durante los próximos 18 meses? sE incrEMEntarÁn sustancialMEntE 17 sE incrEMEntarÁn ligEraMEntE 36 48 no caMbiarÁn 17 dEscEndErÁn ligEraMEntE 21 dEscEndErÁn sustancialMEntE 9 Para satisfacer sus necesidades respecto a naves logísticas, ¿cuál de las siguientes es la mejor opción? alquilEr 26 alquilEr dE producto llavE En Mano 49 coMpra 8 coMpra con intEnciÓn dE futura vEnta, 17 o salE & lEasEback AlgO MÁs dE el desplazamiento comunitario El 38,06% piEnsA quE lAs dEMAndA lOgÍsTiCA europeo hacia el Este acrecenta- REnTABilidAdEs sE Los directivos de empresas lo- rá la competencia a las ubicacio- gísticas asistentes al seminario nes logísticas en España. MAnTEndRÁn EsTABlEs sobre logística que CB Richard La mayor competencia no Ellis celebró en febrero de 2008 implica desinterés. El 51 por en Madrid tenían muy claro que ciento de los encuestados 108 BARÓMETRO El desplazamiento hacia el Este acrecentará la competencia a las ubicaciones logísticas en España

  109. Las rentabilidades para plataformas logísticas se encuentran actualmente en el 6,25%. ¿Cómo ve su evolución? sE incrEMEntarÁn fuErtEMEntE 17 sE incrEMEntarÁn suavEMEntE 30 sE MantEndrÁn EstablEs 25 bajarÁn suavEMEntE 13 bajarÁn fuErtEMEntE 15 TREs dE CAdA CuATRO OpTARÁn pOR El AlquilER ¿Qué opinión le merecen las naves medianas lOgÍsTiCO, y unO dE CAdA de unos 1.000 m 2 en alquiler? dOs pOR El dE pROduCTOs 36 llAvE En MAnO poco intErEsantE 30 intErEsantE 8 intErEsantE sÓlo En ciErtos EMplazaMiEntos 27 consideró que sus necesidades Muy intErEsantE 8 logísticas se incrementarán hasta mediados de 2009. Tres Muy intErEsantE cErca 27 dE nÚclEos dE poblaciÓn de cada cuatro optarán por el alquiler logístico, y uno de cada dos por el alquiler de productos llave en mano. Además, casi la mitad de los directivos piensa que Dados los altos precios de naves cerca de los núcleos urbanos, las rentabilidades logísticas ¿compensa ubicarse en zonas más alejadas pagando una renta menor? habrán aumentado para entonces. sÍ 54 La clave sectorial para los próximos meses será el sÍ, una vEz quE tEngo navEs 25 emplazamiento. Siete de cada dE distribuciÓn MÁs cErca dEl MErcado final diez directivos consideran interesante alquilar naves no 21 medianas de hasta mil metros cuadrados, pero casi todos condicionan esa decisión a disponer del lugar adecuado próximo a un núcleo urbano. A la vez, la mitad piensa que compensaría ubicarse en zonas más alejadas por el ahorro implícito en rentas. El desplazamiento hacia el Este acrecentará la competencia a las ubicaciones logísticas en España Tendencias 2009 109

  110. CÓMO nO ROdAR pOR lA pEndiEnTE sExTO BARÓMETRO inMOBiliARiO CB RiChARd Ellis Comparado con su entorno europeo, RETAil ¿en qué situación se encuentra el mercado de retail en España? bastantE MEjor 3 OpORTunidAdEs ligEraMEntE MEjor 22 48 En RETAil Las expectativas en retail también igual 32 se han atenuado, pero menos que ligEraMEntE pEor 40 en otros sectores. Los directivos creen que la situación actual del MucHo pEor 3 segmento es ligeramente peor que antes, pero la mayoría considera que mantiene atractivo suficiente para la entrada de nuevos opera- dores internacionales, y que aún ¿El mercado español de retail es atractivo para la entrada quedan algunas oportunidades de de nuevos comerciantes extranjeros? negocio. Más de la mitad estima que los centros comerciales resis- Muy atractivo 29 tirán mejor que los comercios de algo atractivo 5348 calle el actual descenso del con- sumo, y cuatro de cada diez creen poco atractivo 18 que el sector de moda liderará la nada atractivo 0 actividad sectorial. ¿En España quedan nuevas oportunidades para la promoción de centros comerciales? quEdan MucHas 7 oportunidadEs quEdan algunas 61 oportunidadEs quEdan pocas 25 oportunidadEs quEdan Muy pocas 7 oportunidadEs 110 BARÓMETRO Cuatro de cada diez creen que el sector de moda liderará la actividad sectorial

  111. MÁs dE lA MiTAd EsTiMA quE lOs CEnTROs COMERCiAlEs REsisTiRÁn MEjOR quE lOs COMERCiOs A piE dE CAllE 53 ¿Está de acuerdo con que los comercios a pie de calle aguantarán mejor la bajada del consumo que los centros comerciales? Muy dE acuErdo 12 algo dE acuErdo 12 ni dE acuErdo ni En dEsacuErdo 25 algo En dEsacuErdo 31 Muy En dEsacuErdo 20 ¿En qué categorías comerciales hay más oportunidades de expansión para los comerciantes? aliMEntaciÓn 9 Moda 41 dEportEs 20 Hogar 8 ocio 22 Cuatro de cada diez creen que el sector de moda liderará la actividad sectorial Tendencias 2009 111

  112. Informe inmobiliario 2009 www.cbre.es

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